Toàn cảnh bức tranh bất động sản cao cấp Việt Nam và những dự đoán về tương lai

Ảnh: Masterise Homes

Đã trải qua hơn 2 thập kỉ đầu tiên của thế kỉ 21, cũng như hành trình phát triển của kinh tế xã hội nói chung và lĩnh vực bất động sản nói riêng. Một khoảng thời gian đủ dài để chứng kiến trọn vẹn và đầy đủ một chu kì kinh tế diễn ra như thế nào: Chớm nở, tăng trưởng, siêu tăng trưởng, tiệm cận biên, đạt đỉnh tăng trưởng, bảo hòa, suy thoái… chúng ta đã sống trong một khoảng thời gian mà cá nhân tôi cho rằng đó là may mắn khi được chứng kiến những đổi thay của vòng xoay biến đổi của kinh tế. Và đó cũng là lúc để chúng ta có dịp nhìn lại “chân dung khách hàng mục tiêu” của mình đã thay đổi ra sao trong suốt quá trình này, và liệu rằng sẽ có gì đổi thay trong 1 thập kỉ sắp tới.

Thế hệ tiền cũ: Xin được mạng phép được gọi thế hệ 7 – 8x trước đây là những đại diện cho thế hệ tiền cũ, hay nói cách khách họ là những đại diện cho sự thành công và giàu có nhờ vào những hoạt động kinh doanh rất căng cơ, như sản xuất, thương mại, hoặc các dạng hình thức rất nguyên thủy của đầu tư bất động sản trước đây như đất đai, nhà phố,… Gọi đây là thế hệ tiền cũ khi phần lớn bối cảnh đầu tư của họ rơi vào những năm cuối của thập niên 90 đầu 2000, khi mà internet cũng như các kênh đầu tư khác vẫn còn chưa đa dạng và phổ biến như hiện tại.

Chính vì những bối cảnh đó đã hình thành nên những khuynh hướng đầu tư rất điền hình cho thế hệ tiền cũ này mà ngày nay chúng ta vẫn hay nói vui với nhau là “ăn chắc mặc bền”. Trong lĩnh vực bất động sản, thế hệ tiền cũ đặc biệt chú trọng vào tính bền vững của các loại hình sản phẩm truyền thống như đất thổ cư có sổ, hoặc nhà phố mặt tiền, khi mà giá trị lớn nhất của nó mang lại bên cạnh việc tăng giá theo thời gian đó là sự an tâm cho người đầu tư khi họ luôn có được cảm giác của sự an toàn trong các khoản đầu tư của mình.

Và theo thời gian khi mà khái niệm “thu nhập bị động” dần phổ biến hơn trong xã hội thì việc sở hữu một cái nhà cho thuê hoặc một căn hộ cho thuê dần trở thành một xu hướng đầu tư mới của thế hệ tiền cũ khi nó có thể mang lại nguồn thu nhập bị động và tương đối ổn định nhờ vào tài sản mà họ sở hữu được. Tất cả những đặc tính đó đã góp phần tạo nên một thời kì phát triển bất động sản rất đặc trưng của thị trường Việt Nam trong những ngày đầu sơ khai.

 Thế hệ tiền mới: Xã hội, internet, truyền thông đại chúng phát triển và dần chúng ta quen với những khái niệm về Gen X, Y, Z, … đây là những đại diện cho thế hệ trẻ, tài năng và thành công sớm. Cuộc cách mạng công nghệ, kỹ thuật số và đặc biệt sự ra đời của tiền ảo đã khiến cho con người ta “rút ngắn” đáng kể trong hành tình tiến tới sự giàu có và thịnh vượng một cách đáng kể.

Theo một thống kê từ hãng xe Rolls – Royce thương hiệu xe hơi xa xỉ nhất thế giới đã chỉ ra, trong 10 năm trở lại đây, độ tuổi trung bình của khách hàng Rolls Royce đã có sự thay đổi từ mốc U50 nay chỉ còn là U40, điều này đồng nghĩa với việc, giờ đây những chủ nhân của những chiếc Rolls – Royce độc bản có tuổi đời trẻ hơn gần 1 thập kỉ so với những chủ sở hữu trước đó, cho thấy được người trẻ ngày nay không chỉ thành công mà còn thành công rất sớm và rất chú tâm tới những giá trị của sự hưởng thụ.

Hoặc trong một thông tin đăng tải trên tờ thời báo buổi sáng Trung Hoa có đề cập tới bảng xếp hạng 10 tỷ phú giàu nhất đất nước tỷ dân này, thì người trẻ nhất trong số đó cũng chỉ vừa mới tròn 25 tuổi. Một thông tin có phần gây sốc nhưng cũng dễ hiểu khi mà các phương tiện đầu tư, cùng với sự tiến bộ của khoa học kỹ thuật tới mức chóng mặt giúp cho người trẻ có nhiều hơn cơ hội để bứt phá và tạo ra sự khác biệt trong quá trình định nghĩa sự “thành đạt” của mình so với thế hệ trước.

Và chính vì sự thay đổi đó cũng đã kéo theo những sự thay đổi to lớn trong hành vi đầu tư bất động sản của thế hệ tiền mới này, khi giờ đây bất động sản (kênh đầu tư được coi là truyền thống) không phải là trọng cân trong cán cân đầu tư của các thế hệ tiền mới này nữa, thay vào đó bất động sản giúp giải quyết các nhu khác mang tính phi vật chất hơn như việc tận hưởng những tiện ích đẳng cấp 5 sao của một căn penthouse tại vị trí đắc địa nhất của trung tâm thành phố, hoặc trở thành một cấp bậc để định vị bản thân trong cộng đồng “rich kids”, và nhiều hơn thế nữa, khi mà bất động sản giờ đây mang trong mình nhiệm vụ thõa mãn các nhu cầu đa dạng khác của thế hệ tiền mới thay vì các vấn đề về lợi nhuận hoặc khả năng sinh dòng tiền như trước đây.

Có sự phân biệt như vậy để chúng ta phần nào hình dung được bức tranh của thị trường đã và đang đổi thay như thế nào trong hơn 20 năm qua, để từ đó có được những dự báo cho những xu hướng phát triển mới của bất động sản trong tương lai, điều mà ngay giờ phút này đây khi tôi đang viết những dòng này thì ngoài thị trường đã bắt đầu xuất hiện những dòng sản phẩm bất động sản đón đầu xu thế phục vụ thế hệ tiền mới này của các đơn vị phát triển cả trong và ngoài nước.

“Đời đổi thay khi ta thay đổi” – Khách hàng mới, sản phẩm không thể cũ mãi được

Song hành với những đổi thay về kinh tế vĩ mô cùng với việc có sự phân hóa và chuyển biến trong hành vi của khách hàng, thì thị trường bất động sản Việt Nam cũng tự mình đã có những sự tiến hóa nhất định để góp phần tạo ra thời cuộc như ngày hôm nay. Nếu như thời kì đầu khi mà sân chơi vẫn còn rất sơ khai thì thị trường bất động sản phần đông là sự giao dịch mua bán thứ cấp giữa những người mua với nhau trên nguyên tắc “thuận mua vừa bán”, và sản phẩm được coi là “vua” của giai đoạn này chắc chắn là đất nền thổ cư có sổ hồng.

Với việc người làm chủ cuộc chơi trong giai đoạn này là thế hệ tiền cũ thì không khó để thấy được vị thế có thể coi là “độc tôn” của dòng sản phẩm đất nền là tuyệt đối đến thế nào. Khi mà các dự án hạng sang, hay việc các chủ đầu tư, các đơn vị phát triển vẫn chưa bất đầu có những bước tham gia vào thị trường ở giai đoạn này với những sản phẩm đa dạng như bây giờ, thì việc sở hữu cho mình một “của hồi môn” để dành hay một “miếng đất cắm dùi” vân sẽ luôn là mong muốn của phần đông đại đa số.

Ảnh: Merry Land Quy Nhon

Vì giá trị của đất gần như không có sự sụt giảm theo thời gian, nên nó đánh đúng vào tâm lý an toàn vốn của nhà đâu tư lúc bấy giờ. Bên cạnh đó, khi kinh tế có những sự chuyển biến theo hướng đi lên, đô thị hóa diễn ra nhanh chóng, các hoạt động mua bán giao thương phát triển, việc sở hữu một căn nhà mặt tiền, hoặc một mặt bằng cho thuê kinh doanh giúp cho nhà đầu tư an tâm hơn rất nhiều từ những dòng thu nhập từ việc cho thuê những tài sản này. Nhưng trong thời kì này hoạt động vẫn còn hết sức đơn lẻ cũng như chưa có sự tham gia của hệ thống các công ty môi giới chuyên nghiệp trong việc kết nối các bên tham gia trong quan hệ giao dịch bất động sản.

Gió bắt đầu đổi chiều khi các chủ đầu tư, các nhà phát triển bất động sản bắt đầu tham gia vào thị trường với những sản phẩm đầu tiên của mình, mở ra cánh cửa đầu tiên cho thời kì phát triển bất động sản sơ cấp (B2C) thiết lập quan hệ mua bán chuyên nghiệp hơn, bài bản hơn giữa chủ đầu tư với khách hàng là người mua sản phẩm bất động sản được phát triển bên trong các khu dự án.

Sau những chủ đầu tư Việt Nam là sự tiên phong đến từ các đơn vị phát triển bất động sản khác trong khu vực dần xuất hiện tại thị trường, từ Singapore, Hàn Quốc, HongKong, … đã góp phần thúc đẩy sự phát triển nhanh chóng thị trường bất động sản cao cấp tại Việt Nam mà rõ nét nhất chắc chắn là thành phố Hồ Chí Minh. Khái niệm căn hộ cao cấp ra đời thay thế cho những ý niệm về “chung cư” cũ mà người ta vẫn thường hay nhắc tới. Kéo theo sự phát triển đó là sự ra đời của các công ty môi giới, những nhà môi giới bất động sản, những chuyên viên kinh doanh bắt đầu xuất hiện với hình thức bài bản và chuyên nghiệp hơn trước rất nhiều, góp phần hoàn thiện chuỗi cung cấp dịch vụ cho các sản phẩm bất động sản.

Giờ đây mua bán bất động sản không chỉ còn là đơn thuần là việc giữa 2 cá nhân mà có sự tham gia của chủ đầu tư, đơn vị phát triển, nhân viên môi giới và đôi khi là cả ngân hàng. Luật pháp cũng vì đó mà có những điều chỉnh để thích hợp hơn với bổi cảnh của thị trường: Các gói vay ưu đãi cho người mua nhà có được từ chương trình hợp tác hỗ trợ lãi suất từ các chủ đầu tư với ngân hàng, các sản phẩm tài chính khác nhau được ra đời nhằm giúp cho người mua có thể hiện thực hóa giấc mơ về một ngôi nhà của mình…

Sẽ là nói không ngoa khi trong 1 thời kì nhất định, bất động sản đã giống như 1 đầu tàu kéo theo sự thay đổi của rất nhiều ngành kinh tế liên quan tới lĩnh vực này. Và rồi sự ra đời của những dự án cao cấp, dự án siêu sang, với vị trí dắc địa, bàn giao chất lượng cao, hệ thống tiện ích đa dạng, các công ty quản lý tòa nhà chuyên nghiệp đã tạo ra một sự chuyển dịch xu hướng đầu tư mới cho cả thế hệ tiền cũ khi mà có thời điểm việc sở hữu một căn hộ đắt tiền trở thành niềm khao khát của nhiều người hơn là việc chỉ có cho mình một mảnh đất vườn để dành. Đó cũng được coi là bước đánh dấu cho sự chuyển mình của phương thức đầu tư truyền thông sang một dạng hình mới mẻ và hợp thời hơn.

Và như một hệ quả tất yếu của quy luật cung cầu, sự ra đời của thế hệ tiền mới đã kéo theo sự tiến hóa nhanh chóng vượt bậc của thị trường bất động sản hạng sang nhằm đáp ứng nhóm đối tượng này. Với những định vị hết sức rõ ràng dành cho nhóm khách hàng mục tiêu này như việc họ quan tâm nhiều tới những giá trị thẩm mỹ của sản phẩm, chất lượng bàn giao, môi trường sống, sự riêng tư, yếu tố hưởng thụ, và cả thõa mãn cái tôi cá nhân trong việc sở hữu một bất động sản có giá trị…

Bất động sản hàng hiệu (Branded Residneces) ra đời như để “khớp lệnh” với tất cả những yêu cầu trên của thế hệ tiền mới. Các dự án bất động sản giờ đây không chỉ mang tới cho người mua một ngôi nhà, mà còn là một ngôi nhà có thương hiệu, đó có thể là một ngôi nhà được quản lý bởi tập đoàn Marriott lừng danh hoặc là sự kết hợp với một nhà thiết kế nổi tiếng trong việc thiết kế ra kiến trúc độc đáo của ngôi nhà, bên cạnh những tiêu chuẩn 5 sao khác, những sản phẩm bất động sản hàng hiệu nhanh chóng chiếm lĩnh thị trường trong những ngày này và dần bắt đầu một chu kì đi lên của dòng sản phẩm này trong những năm tới.

Chưa dừng lại ở đó, nhu cầu về những ngôi nhà thứ 2 (second homes) cũng là một động lực to lớn trong việc thúc đẩy sự phát triển của bất động sản biển hay còn gọi là bất động sản nghỉ dưỡng. Khi mà con người ta mong muốn có nhiều thời gian hơn để nghỉ ngơi, thư giãn tại những khu resort nổi tiếng với những bãi biển đẹp thì đó là lúc bất động sản nghỉ dưỡng cho thấy sức hút của mình.

Thiên thời, địa lợi, nhân hòa – nếu như nói nhu cầu du lịch và nghỉ dưỡng tăng cao là yếu tố nhân hòa, còn địa lợi khi mà đất nước Việt Nam sở hữu những đường bờ biển dài, bãi tắm đẹp nổi tiếng thế giới thì yếu tố thiên thời mới là điều sẽ khiến cho dòng sản phẩm này chiếm lĩnh thị trường trong tương lai. Dịch covid 19 đã “níu” chân con người ta quá lâu trong chính ngôi nhà của mình, trong chính thành phố của mình để giờ đây thì mà xã hội đang quen dần với “trạng thái bình thường mời” thì nhu cầu du lịch như chiếc lò xo nén lâu chỉ chờ dịp được bung hết lực, đó cũng là lúc mong muốn sở hữu một ngôi nhà bên bờ biển trở nên dồi dào hơn bao giờ hết.

Bất động sản nghỉ dưỡng phát triển kéo theo sự xuất hiện và phát triển của những thị trường bất động sản mới nổi như Hồ Tràm, Phan Thiết, Quy Nhơ, Cam Ranh, Phú Yên, … điều này thúc đẩy sự phát triển của cả du lịch địa phương và kinh tế vùng. Đồng thời tạo ra thêm nhiều loại hình sản phẩm mới giúp đa dạng những sự chọn lựa và ngân sách của khách hàng như Biệt thự biển du lịch, Căn hộ du lịch, …

Bên cạnh đó việc các dự án nghỉ dưỡng biển được phát triển cũng kéo theo sự xuất hiện của các tập đoàn khách sạn, những đơn vị vận hành danh tiếng thế giới xuất hiện ngày càng nhiều tại Việt Nam như Marriott, Hyatt, Four Seasons, IHG, … giúp cho thị trường du lịch cao cấp tại Việt Nam cũng được phát triển cộng hưởng theo.

Dự báo về hướng đi trong tương lai

Chu kì có khởi đầu, ắt sẽ phải có lúc kết thúc, vốn dĩ không thể tránh khỏi quy luật. Sự phát triển nhanh chóng của bất động sản mang tới những đổi thay tích cực cho kinh tế nói chung nhưng cũng không thể tránh khỏi những mặt hạn chế đã từng để lại những hậu quả nghiêm trọng có thể kể đến là bong bóng bất động sản 2008 hoặc giai đoạn đóng băng sau đó 2013.

Sau những có sảy chân như vậy, rõ thực thị trường bất động sản Việt Nam đã có những sự trưởng thành rõ rệt, khi mà các ngân hàng giờ đây cũng đã thận trọng hơn rất nhiều trong việc tài trợ các gói hỗ trợ tài chính đói với đối tượng khách hàng đầu tư phát bất động sản. Cũng như sự lọc lỏi hơn của các nhà đầu tư trong việc lựa chọn dự án uy tín, chất lượng và phù hợp tránh tình trạng “mua nhầm” vẫn thường gặp của những ngày đầu sơ khai.

Thị trường căn hộ cao cấp tại thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2019 đến nay đã chứng kiến thời kì phát triển huy hoàn với liên tiếp là những dự án chất lượng lần lượt “phá giá trần” trong các phiên mở bán, song cũng dấy lên nhiều lo ngại về việc tái hiện viễn cảnh về một bong bóng bất động sản mới sẽ được hình thành trong tương lai.

Dự án One Central Saigon

Tuy nhiên với những kinh nghiệm có được trong những cuộc khủng hoảng trước đó, cũng như sự thay đổi trong tư duy đầu tư ngày nay đặc biệt của thế hệ tiền mới, thì sẽ là một sự chuyển dịch trong việc tái phân bổ đầu tư vào các khu vực vùng ven hoặc các dự án bất động sản biển nơi mà giá trị vẫn chưa cao chót vót như tại Sài Gòn. Và sự chuyển dịch này cũng sẽ góp phần hạ nhiệt thị trường thành phố, giúp quay lại điểm cân bằng và góp phần điều chỉnh thị trường một cách tự nhiên nhất.

Bất động sản hàng hiệu sẽ đi vào chu kì phát trực rực rỡ trong những năm tới khi mà giờ đây thị trường Việt Nam được đánh giá là một trong những nơi phát triển nhanh nhất của dòng sản phẩm bất động sản hàng hiệu tại khu vực Châu Á Thái Bình Dương chỉ sau mỗi Thái Lan và Philippines (theo Savills) bên cạnh đó với sự gia tăng nhanh chóng của giới siêu giàu sẽ tạo ra cán cân cung cầu cân bằng giúp cho dòng sản phẩm này sẽ còn tiến xa hơn nữa trong thời gian tới.

Cuối cùng, bất động sản nghỉ dưỡng với vai trò thỏi nam châm mới giúp chuyển dịch dòng đầu tư làm giảm áp lực tập trung tại các đô thị lớn sẽ vẫn là nơi thu hút những nhà đầu tư thuộc thế hệ tiền mới. Khi các dự án khu nghỉ dưỡng đi vào hoạt động, sẽ mang tới sự mới mẻ và thích thú cho khách hàng trong việc trải nghiệm sản phẩm bất động sản của mình theo một cách khác với thông thường. Không chỉ mang lại một ngôi nhà nghỉ dưỡng dành cho gia chủ, các dự án bất động sản nghỉ dưỡng biển còn mang đến một giải pháp đầu tư an nhàn khi mà các chương trình thuê đi kèm theo sẽ giúp tối đa hóa việc khai thác công năng của ngôi nhà. Khi đó gia chủ nhân của những ngôi nhà bên biển sẽ có riêng cho mình 1 nơi để lui tới trong các kì nghỉ của bản thân nhưng vẫn có khả năng tạo ra dòng thu nhập hoàn toàn bị động với mức sinh lời đủ hấp dẫn.

Bài: Nguyễn Lê Quốc Nhân