Trong bài viết bên dưới, Donald Han, CEO của Sabana Reit, sẽ chia sẻ những hiểu biết của mình về tiềm năng đầu tư của bất động sản công nghiệp.

Các nhà máy màu xám lạnh lẽo thường xuất hiện trong tâm trí chúng ta khi đề cập đến bất động sản công nghiệp. Nhưng đó chắc chắn không phải là cách Donald Han nhìn nhận về lĩnh vực này. Là giám đốc điều hành của một trong những công ty chuẩn Syariah được niêm yết, Reits quản lý khối tài sản giá trị khoảng 1 tỷ USD – bao gồm lĩnh vực công nghệ cao và công nghiệp nói chung, cũng như kho hóa chất và hậu cần – anh coi chúng là không gian sôi động với các lĩnh vực bán lẻ và F&B tích hợp.

Kể từ khi Han lên nắm quyền vào năm 2018, Sabana đã xác định lại chiến lược và kế hoạch tăng trưởng bao gồm ba giai đoạn: tối ưu hóa danh mục đầu tư thông qua việc thoái vốn có mục tiêu; đánh giá các tài sản chiến lược quan trọng với tỷ lệ tài nguyên chưa được sử dụng, trong đó việc đầu tư có thể được tăng lên thông qua các sáng kiến ​​nâng cao tài sản (AEI); và mở rộng bằng cách mua các tài sản sinh lời ở Singapore hoặc nước ngoài. AEI đề cập đến đổi mới chiến lược để cải thiện năng suất thu nhập.

Hiện tại trong giai đoạn hai, Sabana đang thực hiện công việc AEI trên khối bất động sản hàng đầu của doanh nghiệp, Khu công nghệ mới (New Tech Park) tại Lorong Chuan. Họ đang xây dựng thêm một trung tâm với gần 43.800 ft vuông không gian bán lẻ và F&B để bổ sung cho hạ tầng công nghiệp cốt lõi. Han cho biết, “AEI sẽ tạo ra không gian làm việc, giải trí và vui chơi tích hợp cho khách thuê và thu hút khách hàng mới. Sẽ có một khu bán lẻ mới cung cấp cho 3.500 khách thuê hàng loạt các lựa chọn ăn uống cũng như các dịch vụ bán lẻ như phòng tập thể dục, siêu thị và giải trí.”

Về bản chất, động thái này được kỳ vọng sẽ giúp thúc đẩy đầu tư thông qua việc tăng cường nhu cầu cho khối công nghiệp.

“Chúng tôi đã thấy các hiệu ứng tích cực. Hầu như tất cả những người thuê đều gia hạn hợp đồng kể từ khi việc xây dựng bắt đầu vào năm ngoái”. NTP đã thu hút được sự quan tâm từ các công ty trong lĩnh vực fintech và các văn phòng công ty hàng đầu của F&B rất muốn chuyển địa điểm. Han cho biết thêm: “27% không gian trung tâm thương mại đã được cho thuê, 43% khác đang trong giai đoạn đàm phán nâng cao. Chúng tôi hy vọng sẽ khai trương vào quý 3 năm 2020.”

Cách suy nghĩ như vậy là rất quan trọng khi ông tiết lộ rằng lĩnh vực bất động sản công nghiệp đã giảm từ mức đỉnh điểm vào năm 2013 và 2014, và cả giá thuê cũng như giá trị vốn thấp hơn khoảng 30%. “Chúng tôi đã bắt đầu thấy khu vực công nghiệp chạm đáy nhưng như dự đoán, đại dịch Covid-19 đã thay đổi tất cả. Hầu hết các lĩnh vực đang trên xu hướng giảm mạnh, trong đó có cả bất động sản công nghiệp.”

Chuyên gia bất động sản chỉ ra rằng lĩnh vực sản xuất – chiếm khoảng 25% GDP và là một động cơ đáng kể của nhu cầu về nhà xưởng công nghiệp – đã bị suy thoái trong hơn 15 tháng do cuộc chiến thương mại giữa Trung Quốc và Mỹ.

“Một cuộc khảo sát gần đây của EDB cho thấy các công ty sản xuất và dịch vụ của Singapore tỏ ra bi quan hơn về triển vọng của họ trong sáu tháng tới trong bối cảnh đại dịch xảy ra. Đây là điều tự nhiên vì Singapore là nền kinh tế định hướng xuất khẩu, trong khi các nền kinh tế khu vực lớn hơn với cơ sở dân số khổng lồ vẫn có thể được hỗ trợ bởi nhu cầu trong nước. Covid-19 đã tạo ra cú sốc về nhu cầu tiêu dùng. Nhiều nhà công nghiệp đang tìm cách giảm hoạt động trong lĩnh vực bất động sản và các chi phí thuê đất”.

Mặc dù tình hình u ám và khó thay đổi, anh vẫn nhìn thấy ánh sáng cuối đường hầm – đến từ các ngành dược phẩm, hậu cần, y sinh, y tế, công nghệ và viễn thông. Hiện tại do tình trạng thừa cung không gian, các công ty này có rất nhiều lựa chọn di dời. Họ luôn tìm kiếm những bất động sản mới hơn, đặc biệt ở trung tâm Singapore như NTP hoặc gần các trung tâm bán lẻ và nhà ga. Các tài sản kho và logistic cũng có nhu cầu, nhờ sự xuất hiện của thương mại điện tử.

“Sabana Reit đang có thế mạnh đáp ứng những xu hướng này. Hầu hết trong số 18 tài sản của chúng tôi đặt tại các địa điểm chiến lược, được tìm kiếm nhiều, và chúng tôi cũng có bề dày kinh nghiệm để phục vụ nhu cầu của nền kinh tế mới. Thật vậy, 82% tài sản của chúng tôi được thiết kế để sử dụng cho công nghệ cao và/hoặc kho sử dụng cho lĩnh vực logistic.”

Han cũng dự đoán rằng, với sự tăng trưởng cho thuê trong thị trường văn phòng CBD trong ba năm qua, nhiều người thuê sẽ tìm cách chuyển các hoạt động hậu cần và thậm chí ra khỏi CBD để tận dụng chi phí thuê mặt bằng thấp hơn và để tiếp tục kinh doanh. Đặc biệt, các công ty công nghệ sẽ hướng tới các địa điểm phi tập trung có thể đáp ứng nhu cầu của họ.

Han, người đã lãnh đạo các công ty vượt qua cuộc khủng hoảng tài chính châu Á năm 1997, vụ phá sản dot.com vào đầu thiên niên kỷ và cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2009, vẫn rất lạc quan. “Mỗi cuộc suy thoái chắc chắn sẽ chứng kiến ​​một số tên tuổi lớn bị đe dọa, nhưng chìa khóa để tồn tại trong thời kỳ hỗn loạn này là không mất đi sự tập trung chiến lược và duy trì dòng tiền thận trọng và quản lý nợ trong khi thậm chí còn hợp tác chặt chẽ hơn với các bên liên quan để truyền tải kế hoạch. Tôi biết chúng ta có thể cùng nhau vượt qua điều này.”

Các nhà quan sát cân nhắc về triển vọng của các lĩnh vực bất động sản khác nhau của Singapore sau Covid-19

Mảng bất động sản công nghiệp: chiến mã mới

Điều khá bất ngờ là khi đưa ra dự đoán chung về sự chậm lại trong lĩnh vực sản xuất, Alan Cheong, Giám đốc Điều hành nghiên cứu và tư vấn tại Savills Singapore lại cho biết “lĩnh vực này nắm giữ tiềm năng đầu tư lớn nhất”.

Ông chỉ ra các khả năng tổ chức lại hoạt động và nêu bật ba yếu tố có thể thúc đẩy nhu cầu về bất động sản công nghiệp: hợp nhất chuỗi cung ứng; quản lý hàng tồn kho từ Just-In-Time (đúng thời gian) sang Just-In-Case (đúng nhu cầu); và các nhà sản xuất tập trung sản xuất và lưu trữ hàng hóa ngay trong hoặc gần thị trường của mình.

Quan trọng hơn, nhu cầu cũng sẽ gia tăng trong bảy lĩnh vực: nông nghiệp hàng dọc và nông nghiệp công nghệ, chuỗi cung ứng lạnh; trung tâm kế hoạch kinh doanh liên tục; trung tâm dữ liệu, đặc biệt là với sự ra đời của 5G; cơ sở công nghiệp và hậu cần bền vững; Công nghiệp 5.0, trong đó các quy trình sản xuất hiện đại được chuyển đổi để tích hợp công việc cho con người và máy móc; và vườn ươm công nghệ / cơ sở nghiên cứu.

Desmond Sim, người đứng đầu nghiên cứu về Đông Nam Á tại CBRE Singapore, vẽ nên bức tranh u ám hơn. “Các tác động nhãn tiền của Covid-19 là sự sụt giảm trong chỉ số mua hàng. Trong khi Singapore sẽ có lợi khi các công ty chuyển cơ sở sản xuất ra khỏi Trung Quốc để đến Đông Nam Á – vì các sản phẩm của họ có khả năng đi ra khắp thế giới thông qua Singapore – lĩnh vực sản xuất của chúng tôi chủ yếu sản xuất các sản phẩm trung gian và chúng tôi sẽ bị ảnh hưởng khi thị trường khu vực kém đi.”

Vincent Pham