Theo các số liệu thống kê, 2019 có thể được xem là một năm “đẹp” cho sự tăng trưởng của thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh. Nhưng sự thật có đơn giản như vậy? 

Empire City Thủ Thiêm Quận 2

Giọt nước tràn ly

Theo số liệu thống kê, 2019 là năm có sự  tăng trưởng ổn định và mức hấp thụ tốt của thị trường. Với việc hơn 80% số lượng căn hộ được bán ra tại các sự kiện mở bán và giá trị bất động sản tăng ổn định mức 10 – 15% mỗi năm, không thể không nhìn nhận thị trường theo hướng khách quan và đầy triển vọng được.

The Marq Quận 1

Nhưng nếu nhìn vào thực tiễn diễn biến của thị trường, số liệu thống kê chỉ mang giá trị tham khảo, và trong thực tiễn sẽ còn phải suy xét rất nhiều khía cạnh khác nếu như muốn thực sự thành công trong các cơ hội đầu tư. Trước hết là mức tăng trưởng 10 – 15% hàng năm, đây là con số cho thấy giá trị gia tăng của tài sản qua thời gian, tuy nhiên thị trường Việt Nam có đặc thù là còn thiếu tính minh bạch trong việc ghi nhận kết quả giao dịch thứ cấp hay thị trường bán lại, dẫn đến việc giá trị được thổi tăng từ 10 – 15% hằng năm đều là chiêu thức đẩy giá của chủ đầu tư cho sản phẩm sơ cấp, để rồi từ đó nhà đầu tư nhỏ lẻ căn cứ vào để định giá cho sản phẩm của mình, khiến giá lý thuyết có sự tăng trưởng đều và ổn định, nhưng giá thực tế giao dịch – hay nói theo thuật ngữ ngành chứng khoán là giá khớp lệnh thì lại không đúng như vậy.

Bản thân các giao dịch ở thị trường thứ cấp cũng không có thước đo giá trị rõ ràng, khi thủ tục định giá thường không được chú trọng. Trừ phi là giao dịch có liên quan tới khoản vay ngân hàng thì mới có sự tham gia của bộ phận định giá, còn lại, hầu hết các giao dịch đều căn cứ vào giá thỏa thuận hay nói cách khác là giá “khớp lệnh”. Điều này kéo theo việc thước đo duy nhất của cả thị trường đều phụ thuộc vào sự điều chỉnh giá bán ở thị trường sơ của cấp các chủ đầu tư giữa các giai đoạn triển khai dự án, để nhà đầu tư nhỏ lẻ nhìn theo đó mà điều chỉnh giá bán lại thứ cấp (cộng thêm kì vọng về lợi nhuận đạt được) làm cho số liệu mô tả về sự tăng trưởng này thiếu đi tính tổng quan khi phản ánh toàn cảnh của thị trường.

Tỉ lệ hấp thụ tốt luôn là điều mà các báo cáo cho thấy ở thị trường sơ cấp, thông qua mức độ hấp thụ sản phẩm được mở bán của các chủ đầu tư. Nhưng số liệu thống kê lại không cho thấy được những sản phẩm đó đã được tiêu thụ ở thị trường thứ cấp với tỉ lệ bao nhiêu, và mức giá tăng trưởng thực sự đạt được là bao nhiêu. Điều này dễ dẫn tới sự nhầm tưởng về khả năng hấp thụ của thị trường khi nhà đầu tư nghĩ rằng sản phẩm được hấp thụ cao ở thị trường sơ cấp cũng sẽ rất dễ dàng được hấp thụ với một tỉ lệ tương tự ở thị trường thứ cấp.

Tuy nhiên thực tế thế nào, người trong cuộc sẽ rõ hơn ai hết. Và mọi thứ sẽ càng rủi ro hơn nếu như số tiền của nhà đầu tư cá nhân đổ vào một dự án lại không hoàn toàn đến từ nguồn vốn tự có mà sử dụng đòn bẫy tài chính ngân hàng, với mong muốn có thể “lướt sóng” trong ngắn hoặc trung hạn. Những biến cố mang tính toàn cầu đơn cử cho lần này là đại dịch Covid-19 có khả năng thay đổi toàn bộ kế hoạch tài chính của nhà đầu tư, khi các công việc kinh doanh đều gặp trục trặc. Khi đó, đòn bẫy tài chính lại trở thành gánh nặng, và áp lực “ra hàng” đè nặng lên vai khiến các nhà đầu tư không chỉ không thể đạt được kì vọng lợi nhuận như mong muốn mà còn cả rủi ro không thể thanh khoản được khoản đầu tư của mình.

The Grand Manhattan Quận 1

Thực tế thế nào, người trong cuộc sẽ rõ hơn ai hết. Và mọi thứ sẽ càng rủi ro hơn nếu như số tiền của nhà đầu tư cá nhân đổ vào một dự án lại không hoàn toàn đến từ nguồn vốn tự có mà sử dụng đòn bẫy tài chính ngân hàng

2019 có thể là được xem là một năm tương đối khó khăn khi giai đoạn đầu năm không có quá nhiều nguồn cung sản phẩm, khiến cho cảm giác khan hiếm của thị trường làm cho những nhà đầu tư dễ dãi hơn trong việc chấp nhận giá bán của các dự án trong nửa sau của năm. Và thực tế đã hoàn toàn chứng minh cho việc đó khi thị trường Bất Động Sản thành phố Hồ Chí Minh năm 2019  xác lập những mức giá trần kỉ lục chưa từng có, có thời điểm đơn giá/m2 tại dự án trung tâm quận 1 đã đạt mức 8.000 – 10.000 usd/m2 thậm chí hơn đối với những căn có vị trí đắc địa.

Cùng quay ngược thời gian cách đây 3 – 5 năm, khi mọi người đều không ai dám tin rằng thị trường bất động sản thành phố sẽ đạt ngưỡng 6,000 usd/m2 trong 5 năm tới thì 2019 như một cú nổ toang khiến cho tất cả phải ngỡ ngàng về sự tăng trưởng đến mức nóng mặt này. Thậm chí các khu vực chưa từng được xem là điểm nóng của phát triển bất động sản như quận 9 hoặc Bình Tân trước đây, thì mức giá đạt ngưỡng 40 – 45 triệu/m2 cũng đã khiến không chỉ nhà đầu tư mà còn là chuyên viên môi giới ngỡ ngàng. Nhưng cơn khát đầu tư đã kéo dài gần suốt 6 tháng đầu năm đã khiến cho thị trường cũng “nuốt trôi” mức giá này, để rồi chúng ta có được một số chỉ về mức độ hấp thụ hấp dẫn như trên.

Tiềm năng tăng trưởng của thành phố Hồ Chí Minh là vô cùng to lớn. Với các dự án hạ tầng đang được triển khai thì việc Bất Động Sản thành phố hưởng lợi là điều chắc chắn, nhưng tốc độ tăng trưởng như năm 2019 đã mang lại không ít hoài nghi cho những nhà đầu tư, đặc biệt là những nhà đầu tư nước ngoài. Đó là khi những nhà đầu tư bắt đầu tự hỏi rằng, liệu đây có phải là điểm bão hòa của thị trường hay chưa? Và kể cả khi có thể tăng trưởng được thêm nữa thì liệu rằng mức tăng trưởng có đủ hấp dẫn để bỏ vào đầu tư với mức vốn ban đầu cao như vậy hay không?

Tiềm năng tăng trưởng của thành phố Hồ Chí Minh là vô cùng to lớn.

Chúng ta khép lại năm 2019 với những dự báo cho một năm 2020 khó khăn trong vấn đề nguồn cung cũng như những biểu hiện chững lại của thị trường lúc này. Và rồi đại dịch Covid-19 xảy ra như một giọt nước tràn ly cho tất cả tâm lý dè chừng. Các sự kiện mở bán bị hoãn lại, khiến cho quý một năm 2020 trôi qua một cách ảm đạm, và chính lúc này mọi người bắt đầu nhìn vào thị trường thứ cấp như liều thuốc thử cho tính “hấp dẫn” thật của thị trường. Những “món hàng hot” mà nhà đầu tư đã khó khăn mua được trong năm 2019 trở nên “khó xơi” trên thị trường thứ cấp cũng như không nhận được sự hấp thụ tốt của thị trường bán lại (khi mà tâm lý chung đã bị ảnh hưởng rất nhiều từ đại dịch).

Việc hạn chế nhập cảnh, cũng như hạn chế di chuyển đã gây ra khó khăn trực tiếp cho các nhà đầu tư nước ngoài trong việc quản lý tài sản hoặc các khoản đầu tư của mình nếu như không có agent tốt. Chưa kể đến việc exit strategy cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ trong giai đoạn này sẽ cực kì khó khăn, vì khi bối cảnh kinh tế chung trở nên ảm đạm thì tính thanh khoản của tài sản dần kém đi, và tìm kiếm người mua thứ cấp phù hợp cũng không phải chuyện đơn giản. Mọi thứ sẽ càng trở nên tệ hơn nếu như kênh đầu tư bất động sản của nhà đầu tư lại đang sử dụng vốn vay ngân hàng, thì áp lực thanh toán sẽ đè và dễ có khả năng dẫn tới hiệu ứng domino khi các khoản nợ này trở thành nợ xấu đối với ngân hàng hoặc thậm chí không có khả năng chi trả.

Cú phanh cần thiết

Nhưng nếu chỉ nói về những mặt tiêu cực của đại dịch Covid-19 thì sẽ không phù hợp với cách nhìn nhận và đánh giá vấn đề của một người làm tư vấn về đầu tư. Mỗi sự kiện diễn ra – dù là cơ hội hay rủi ro – luôn mang lại 2 giá trị đối lập, và đối với đại dịch lần này, nó cũng là một cú “phanh” cần thiết đối với sự tăng trưởng nóng của thị trường Bất Động Sản trong những năm vừa qua. Khi thị trường đang hoài nghi về điểm bão hòa cũng như tình trạng bong bóng bất động sản, thì Covid-19 như là một cú “phanh” để tất cả có dịp chậm lại và nhìn nhận lại đâu là giá trị thật cũng như chiến lược đầu tư phù hợp với thị trường bất động sản.

Khu dân cư cao cấp và khách sạn Hyatt mới sẽ khai trương tại Tp. Hồ Chí Minh vào năm 2023

Mỗi sự kiện diễn ra – dù là cơ hội hay rủi ro – luôn mang lại 2 giá trị đối lập, và đối với đại dịch lần này, nó cũng là một cú “phanh” cần thiết đối với sự tăng trưởng nóng của thị trường Bất Động Sản trong những năm vừa qua.

Thực tế đến thời điểm này đã cho thấy, những khoản đầu tư bất động sản dài hạn – cho thuê đã phát huy được tối đa điểm mạnh về việc tạo ra dòng tiền ổn định trong bối cảnh các nguồn thu hoạt động kinh doanh bị ảnh hưởng nghiêm trọng. Nhu cầu nhà ở là nhu cầu hiện hữu, thiết yếu và luôn tồn tại trong xã hội, vì thế nên cho dù cắt giảm chi tiêu trong các gia đình, thì chi phí dành cho chỗ ở không thể dễ dàng bị cắt giảm hoặc thay đổi bằng việc chuyển nơi sống, có chăng khả năng này sẽ rất ít. Và khi các kênh đầu tư khác trở nên mỏng manh và bị tổn thương nghiêm trọng bởi đại dịch, thì bất động sản dần trở thành kênh đầu tư dài hạn, an tâm và bền vững trong mắt nhà đầu tư.

Sự chững lại này cũng là dịp để thị trường điều chỉnh phù hợp để sau đó có những bước tăng trưởng ổn định và mang tính bền vững hơn cho tương lai khi đại dịch qua đi. Bản thân những nhà đầu tư cũng sẽ trở nên trưởng thành hơn cũng như kinh nghiệm hơn trong việc quản trị rủi ro đến từ các tình huống bất khả kháng như thiên tai, dịch bệnh,… để có thể kiểm soát tốt hơn các dòng đầu tư của mình trong tương lai. Cú phanh lần này có thể được xem là một bài kiểm tra áp lực đối với cả thị trường trong việc nhìn nhận giá trị thật của sản phẩm bất động sản, cũng chính là cơ hội cho cả thị trường trưởng thành hơn và tiến tới việc phát triển một thị trường bất động sản tăng tưởng bền vững, hấp dẫn hơn.

Tổng kết

Mỗi rủi ro xảy ra luôn đi kèm cơ hội. Đó có thể là một cơ hội kiếm lợi hiển hiện, hoặc cũng có thể chỉ đơn giản là dịp để bản thân nhìn nhận lại và đánh giá hiệu quả đạt được trong thời gian qua, từ đó đúc kết kinh nghiệm và chuẩn bị tốt nhất cho giai đoạn phục hồi tiếp sau đó. Vì cho đến cuối cùng thì bản chất của tất cả các cuộc khủng hoảng đều là tạm thời, và nhà đầu tư thành công là người có được những phân tích, đánh giá, nhìn nhận và chuẩn bị tốt nhất trong giai đoạn khủng hoảng chúng để có thể bật dậy và lao lên nhanh hơn cả khi sự phục hồi trở lại. Đó là điều đã đượcchứng minh qua các thời kì lịch sử.

Bài: Nguyễn Lê Quốc Nhân