Nếu trước đây, Hong Kong vẫn được xem là niềm ghen tỵ của thế giới thì thời thế hiện tại đã hoàn toàn thay đổi. Sau nhiều tháng biểu tình bạo lực liên tục, tỷ lệ thất nghiệp gia tăng, đại dịch xảy đến và tình trạng đóng cửa tiếp đó đã khiến sức hấp dẫn của thành phố bắt đầu tan biến.

Không chỉ dừng lại ở đó, sự xuất hiện của cuộc suy thoái không lường trước (nền kinh tế Hong Kong giảm 8,9%, ở mức suy thoái tồi tệ nhất từng ghi nhận) đang dấy lên hồi chuông báo động cho các nhà đầu tư quốc tế và cộng đồng doanh nghiệp trong nước.

Giờ đây, bất ổn kinh tế lẫn chính trị xã hội đang làm giảm nhiệt thị trường bất động sản của thành phố một thời hưng thịnh. Đứng trước thử thách khôn lường, ngay cả những tài sản bất động sản từng mang lại lợi nhuận khổng lồ cũng có nguy cơ biến thành nợ phải trả.

Tương lai bất động sản bán lẻ Hong Kong sẽ đi về đâu?

Tháng 5 vừa qua, Bloomberg đưa tin về một cuộc đấu giá thất bại của chính phủ Hong Kong, nơi một lô đất thương mại Kai Tak chuẩn bị bán phải thu hồi. Theo South China Morning Post, bốn hồ sơ dự thầu thấp hơn quá nhiều so với mức giá khởi điểm. Động thái này diễn ra sau khi các nhà thẩm định giảm ước tính giá trị khu đất 20%, còn khoảng 820 triệu USD đến 1,35 tỷ USD.

Tuy nhiên, đây không phải là tin tức bất động sản tiêu cực duy nhất tại Hong Kong. Theo ước tính của Cushman & Wakefield, giá bất động sản ở đây có thể giảm tới 20%. Và theo dữ liệu từ Cơ quan Bất động sản Centaline, giá thuê phòng trung bình cũng giảm. Vào tháng 3, giá thuê phòng trung bình giảm 2,3% so với tháng trước, xuống còn 4,37 USD/foot vuông.

Giá thuê văn phòng cũng không phải ngoại lệ. World Property Journal báo cáo rằng tỷ lệ trống thị trường văn phòng của Hong Kong đạt mức cao nhất trong 12 năm qua. Hơn nữa, nhà tư vấn bất động sản Property Market Monitor của JLL nhấn mạnh rằng giá thuê văn phòng hạng A của trung tâm Hong Kong giảm 2,7% xuống còn 13,2 USD/foot vuông vào tháng 5, trong khi tỷ lệ trống lên đến 5%.

Nelson Wong, người đứng đầu bộ phận nghiên cứu tại JLL (Trung Quốc) chia sẻ với World Property Journal rằng thị trường văn phòng hạng A ghi nhận mức tiêu thụ ròng âm 196.500/foot vuông trong tháng 5 do nhu cầu thuê chậm lại. Tại vùng trung tâm, thị trường ghi nhận mức tiêu thụ âm 115.000 feet vuông, mức rút ròng hàng tháng cao nhất trong hơn một năm.

Bất động sản bán lẻ chao đao

Bến du thuyền Lantau Yacht Club, Hong Kong

Bất động sản bán lẻ vẫn là một trong những thị trường chịu ảnh hưởng nặng nề nhất, với hoạt động du lịch và công tác bị đình trệ trong bối cảnh biểu tình và đại dịch Covid-19. Dần dà, tình huống này sẽ trở nên nan giải hơn với các nhà phát triển bất động sản thương mại.

South China Morning Post đưa tin Sung Hung Kai Properties (nhà phát triển lớn nhất Hong Kong tính theo giá trị), đã chứng kiến lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh khách sạn giảm 3/4 xuống còn 25,4 triệu USD. Trong khi đó, Sino Hotels có lợi nhuận giảm 93,4% xuống còn 825.000 USD sau 6 tháng, bắt đầu từ ngày 31 tháng 12 năm ngoái.

Bán lẻ thương mại trên phố Russell chứng kiến mức sụt giảm đáng kể. Real Deal báo cáo rằng giá thuê trong quý đầu tiên trên đường phố cai cấp này thấp hơn 27% so với năm 2019. Bất chấp đợt giảm giá này, các nhà bán lẻ xa xỉ Prada, Louis Vuitton, Tiffany & Co. và Victoria’s Secret đã công bố kế hoạch rời khỏi Vịnh Causeway.

Vị thế thị trường đắt giá nhất thế giới của Hong Kong đang bị đặt một dấu chấm hỏi lớn. Đây vẫn là một trong những trung tâm sang trọng hàng đầu châu Á, nhưng với mối quan hệ thù địch giữa đại lục và thành phố, thuế quan của Tổng thống Donald Trump và các cuộc biểu tình diễn ra gay gắt, các nhà đầu tư đang trở nên thận trọng về tương lai của thị trường bất động sản nơi đây.

Tầm nhìn ngắn hạn và dài hạn

CLB72 thứ ba chạy qua cảng Hồng Kông.

Trong ngắn hạn, các thương hiệu xa xỉ sẽ tiếp tục thu hẹp dấu chân tại thành phố, đồng thời, giá bất động sản càng ngày càng hạ nhiệt. Tuy nhiên, trong tầm nhìn dài hạn sẽ không quá tồi tệ.

Theo Jing Daily, không nên đánh giá thấp địa lý sát cạnh giữa Hong Kong và Trung Hoa, cùng với đó là thái độ tích cực của cộng đồng doanh nghiệp đối với luật an ninh mới. Mặc dù luật an ninh có thể khôi phục ở mức độ ổn định nhất định, nhưng điều đó cũng sẽ khuyến khích những người Trung Quốc đại lục giàu có quay lại địa điểm mua sắm yêu thích trước đây. Ngoài ra, địa thế Hong Kong sát Trung Hoa đã biến thành phố này trở thành trung tâm kinh doanh toàn cầu, vì vậy, thật khó tin rằng các công ty quốc tế sẽ rời khỏi khu vực, ngay cả khi chính phủ của họ thực hiện áp lực.

Theo khảo sát Annual Survey of Companies 2019 ở Hong Kong, số lượng công ty nước ngoài và Trung Quốc đại lục ở Hong Kong đã tăng 9,9% lên 9.040 vào năm 2019 (tăng từ 8.225 vào năm 2017). Trong số các quốc gia có nhiều doanh nghiệp nhất ở Hong Kong, Trung Quốc đại lục đứng đầu với 1.799 công ty, tiếp đó là Nhật Bản (1.413), Hoa Kỳ (1.344), Vương quốc Anh (713) và Singapore (446).

Sự sụt giảm giá bất động sản đột ngột này có thể coi là sự điều chỉnh thị trường về giá tài sản quá nóng. Thị trường bất động sản Hong Kong sẽ không sụp đổ miễn là nguồn cung tồn kho hạn chế và nhu cầu mạnh mẽ, đồng thời, sự mất cân bằng cung cầu của thành phố đẩy giá cao hơn. Do đó, các bên liên quan thông minh có khả năng tiếp tục theo đuổi các cơ hội đầu tư ở đây.

Về lâu dài, Hong Kong vẫn sẽ là trung tâm bất động sản sinh lời. Bất chấp triển vọng kinh tế xấu đi, thành phố vẫn tiếp tục là thị trường của người bán. Đó là lý do vì sao các nhà đầu tư thông minh biết rằng ngay cả khi lợi nhuận tạm lời giảm, họ vẫn cần giữ danh mục tài sản cân bằng và tin tưởng rằng thị trường bất động sản thành phố cuối cùng sẽ cất lại tiếng gầm vang.