Để đánh giá một đối tượng thì phải thỏa mãn cả yếu tốt định tính và định lượng, vốn không thể đưa ra nhận xét chỉ dựa trên cảm tính rồi vội vàng kết luận. Vậy làm sao để “chấm điểm” cho một dự án là Tốt hay Không Tốt?

1. Thiết kế layout của ngôi nhà

Tính năng hay công năng sử dụng thường thể hiện qua thiết kế layout của ngôi nhà. Phân tích hành vi sử dụng của chủ nhân xuyên suốt quá trình sinh hoạt trong ngôi nhà đó sẽ giúp phát triển layout một cách hợp lý, qua đó mang tới sự thoải mái, tiện nghi và tính hiệu quả. Một ví dụ có thể kể đến là việc làm sao tối ưu hóa được diện tích sử dụng của ngôi nhà, tránh tạo không gian chết (khoảng diện tích mà khách hàng không sử dụng được nhưng vẫn phải trả một số tiền không hề nhỏ đã bao gồm trong giá bán). Cầu thang đặt sai vị trí, cột trụ hoặc tường vách cắt nhỏ layout, hay thường thấy nhất là ban công hẹp dài khó sử dụng,… đều là các lỗi thường thấy dẫn tới sự kém hiệu quả trong không gian sống.

Bên cạnh đó, yếu tố riêng tư hay phong thủy cũng đòi hỏi sự cân nhắc kỹ trong quá trình thiết kế. Ví dụ như: không gian bếp cần có sự logic trong việc lắp đặt các thiết bị điện (tủ lạnh, lò nướng, lò vi sóng, bếp từ,…) để quá trình nấu ăn diễn ra thuận lợi và hạn chế vấn đề “lửa nước xung khắc” trong phong thủy khi đặt các thiết bị gần kề nhau; hoặc việc thiết kế bình phòng ở cửa ra vào, tách biệt phòng ngủ không đấu lưng vào nhau, lối đi và không gian riêng dành cho người giúp việc,… Cân bằng hài hòa giữa không gian sinh hoạt chung và không gian cá nhân để đảm bảo được sự riêng tư của gia chủ cũng là yếu tố cần nhắc đến khi đánh giá một layout.

Ngoài ra, việc xử lý bố cục của các phòng chức năng có thể xem là một tiêu chí để đánh giá năng lực thiết kế của đội ngũ phát triển dự án. Tủ thay đồ (walking wardrobe) liền kề với phòng tắm sẽ mang tới thuận lợi cho người sử dụng hơn là tủ đồ tách rời. Tương tự, không gian tắm đứng cần tách biệt với bồn tắm để đảm bảo được trải nghiệm trọn vẹn cho cả hai hình thức. Mặt khác, vị trí đặt giường sao cho tận dụng được tầm view và cân đối với diện tích phòng cũng là điều cần lưu tâm, đôi khi ẩn chứa nhiều dụng ý của nhà thiết kế. Tất cả những điều này ngụ ý rằng không gian nội thất và layout của ngôi nhà cần được sắp đặt một cách có chủ đích, thay vì chỉ “lấp đầy khoảng trống”. Vậy nên, tiêu chí ưu tiên hàng đầu là sự hợp lý, logic cùng khả năng tối ưu công năng sử dụng của ngôi nhà.

2. Yếu tố liên quan tới vận hành, duy tu và bảo dưỡng

Các dự án nghỉ dưỡng thường đề cao yếu tố liên quan tới vận hành, duy tu và bảo dưỡng. Điều này rất đáng để học hỏi và áp dụng đối với dự án nhà ở. Lý do bởi hiệu quả của việc này có thể giúp vòng đời tài sản kéo dài mà vẫn duy trì được hiệu năng sử dụng ở mức cao. Thông thường, khi nghĩ tới trang thiết bị hoặc vật liệu bàn giao, khách hàng có thiên hướng ưa chuộng sản phẩm nhập khẩu tự nhiên với đặc tính thẩm mỹ vượt trội. Tuy nhiên trong thực tế vận hành khu nghỉ dưỡng, việc lựa chọn trang thiết bị và loại vật liệu cần đảm bảo được độ bền cao dưới điều kiện khai thác sử dụng liên tục (nhằm đáp ứng công suất khai thác tối đa kì vọng) cũng như chịu sự bào mòn của môi trường, đặc biệt là các dự án tại khu vực biển. Khi đó, yếu tố độ bền lại được ưu tiên thay vì khía cạnh tự nhiên của vật liệu. Ngoài ra, với xu thế phát triển bền vững ngày nay, việc giảm thiểu phát thải ra môi trường và giảm tác động tới thiên nhiên thông qua các vật liệu tái chế, có độ bền cao, dễ phân hủy hay tái sử dụng được ưu tiên nhiều hơn. Điều này giúp thúc đẩy việc chọn lựa các loại vật liệu nhân tạo thay thế dần cho những dự án trong tương lai.

Cuối cùng, những loại vật liệu có nguồn gốc nhập khẩu sẽ gây ra khó khăn trong quá trình vận hành nếu phát sinh hư hỏng, cần thay thế trong thời gian ngắn, hoặc trong trường hợp loại vật liệu hay thiết bị đó ngừng sản xuất dẫn tới không tìm được thay thế phù hợp. Hậu quả là sự không đồng nhất trong tiêu chuẩn vận hành gây ảnh hưởng trực tiếp tới việc khai thác và doanh thu của dự án. Vậy nên, việc lựa chọn thương hiệu nổi tiếng hay nhập khẩu vật liệu quý hiếm từ nước ngoài có thể là một điểm nhấn trong công tác tiếp thị dự án. Song, xét về dài hạn, điều đó không thật sự có lợi cho một dự án nghỉ dưỡng.

3. Sự tương thích giữa thẩm mỹ với giá trị cốt lõi và cá tính thương hiệu

Sự tương thích giữa thẩm mỹ với giá trị cốt lõi và cá tính thương hiệu là cách các nhà vận hành xây dựng thước đo cho việc đánh giá đẹp – xấu, vốn là điều rất khó minh định vì nó phụ thuộc nhiều vào cảm tính mỗi người. Khác với các dự án bất động sản nhà ở thông thường, dự án nghỉ dưỡng gắn liền với nhiều thương hiệu khác nhau. Đồng thời, mỗi thương hiệu lại mang một câu chuyện, một cá tính riêng biệt. Để duy trì được cá tính đó đòi hỏi một quy chuẩn chung về thiết kế mỹ thuật, từ đó phát triển tùy vào mỗi quốc gia. Mỗi địa điểm sẽ kết hợp với các yếu tố bản địa nhằm định hình dấu ấn thiết kế cho dự án đó. Vậy nên, khía cạnh thẩm mỹ ở đây đòi hỏi sự nhất quán trong tinh thần và cá tính thương hiệu xuyên suốt tất cả các dự án, đồng thời cũng tạo được điểm nhấn riêng làm nổi bật sự khác biệt về địa điểm tọa lạc của dự án.

Không chỉ giúp cho việc đánh giá đẹp – xấu, điều này còn giúp các dự án nghỉ dưỡng khoanh vùng được nhóm khách hàng của mình dựa trên gu thẩm mỹ chung khi họ lựa chọn những thương hiệu khác nhau trong một danh mục đa dạng đưa ra bởi các tập đoàn khách sạn. Điều này cũng tạo nên sức cạnh tranh của các tập đoàn hàng đầu thế giới khi phải không ngừng đổi mới và phát triển để mở rộng thị phần cũng như thu hút khách hàng dựa trên sự khác biệt trong thẩm mỹ và câu chuyện thương hiệu. Thế mới thấy, chuyện “đẹp – xấu” nếu được phát triển bài bản và khoa học thì hoàn toàn có khả năng trở thành chiến lược cạnh tranh hiệu quả trong ngành dịch vụ du lịch nghỉ dưỡng.

Tạm kết, ngành du lịch khách sạn thuộc nội hàm lĩnh vực dịch vụ nên mức độ hài lòng của khách hàng vẫn là yếu tốt then chốt quyết định sự thành công của một dự án và xa hơn là cả thương hiệu. Bởi vậy, việc thiết kế, xây dựng cũng như phát triển dự án nghỉ dưỡng đòi hỏi sự thấu hiểu người dùng sâu sắc dựa trên không chỉ những dữ liệu thu thập qua năm tháng, mà còn trên những kinh nghiệm của các nhà vận hành toàn thế giới để có được một sản phẩm đáp ứng tốt nhu cầu ngày càng cao và thay đổi liên tục của khách hàng. Điều đó cũng phần nào lý giải cho việc vì sao các khu nghỉ dưỡng và các dự án bất động sản hàng hiệu sẽ ngày càng phát triển tại thị trường Việt Nam. Đây chính là hướng phát triển mang tính chiến lược giúp các chủ đầu tư và nhà phát triển bất động sản tạo được sự khác biệt, đồng thời nâng tầm vị thế của mình thông qua việc khẳng định năng lực thực hiện những dự án mang tiêu chuẩn quốc tế.

Bài: Nguyễn Lê Quốc Nhân