Những tin tức về việc CapitaLand Group đang đàm phán một thương vụ trị giá khoảng 1,5 tỷ USD về việc mua một phần dự án Ocean Park 3 của Vinhomes ở Hà Nội đã khiến cho thị trường bắt đầu đặt biệt chú ý tới những hoạt đồng mua bán sáp nhập diễn ra trên thị trường vốn.

Với những ảnh hưởng trực tiếp từ chuỗi các sự kiện liên quan tới vấn đề doanh nghiệp phát triển bất động sản không có khả năng thanh toán các khoản trái phiếu đã phát hành, cộng hưởng việc thắt chặt tín dụng cho vay đối với lịch vực bất động sản thật sự đã khiến cho thị trường bất động sản trải qua một giai đoạn khó khăn và khan hiếm nguồn vốn.

Một trong những giải pháp được rất nhiều đơn vị tư vấn uy tín như Savills Việt Nam đề xuất đó là việc tiếp cận các dòng vốn ngoại (FDI) thông qua các hình thức khác nhau như tài trợ vốn vay lãi suất ưu đãi của ngân hàng quốc tế đối với các dự án đạt chuẩn ESG, hoặc mở rộng đối tượng khách hàng mua bất động sản sang khách hàng quốc tế, và với quy mô lớn hơn đó là việc liên doanh với các đơn vị phát triển quốc tế để cùng tiếp tục phát triển dự án, …

Những năm vừa qua, việc mở rộng tệp khách hàng quốc tế cho dự án là cách đã được khá nhiều chủ đầu tư trong và ngoài nước thực hiện. Bên cạnh đó, việc tiếp cận vốn ngoại thông qua các gói vay lãi suất ưu đãi dành cho các công trình đạt tiêu chuẩn bền vững là hướng đi trong tương lai. Hiện nay, hình thức mua bán sáp nhập hoặc liên doanh để cùng phát triển lại đang trong giai đoạn sôi nổi nhất, khi dưới áp lực tài chính buộc các chủ đầu tư trong nước phải cân nhắc lựa chọn hướng chuyển nhượng lại dự án hoặc hợp tác cùng phát triển.

Nhưng trong thị trường vốn khi mà những giao dịch chuyển nhượng có giá trị hàng trăm triệu thậm chí hàng tỉ đô la thì câu chuyện không hề đơn giản như cách mà truyền thông vẫn thường đề cập tới.

Giao dịch trong thị trường vốn thật sự đầy rẫy những trở ngại và thách thức cho cả bên bán lẫn bên mua trong việc đạt tới một thỏa thuận cuối cùng trước khi được công bố với truyền thông về thương vụ.

Khó cho người mua 

Dự án Urban Green hướng đến giá trị chăm sóc sức khoẻ

Sẽ thật bất ngờ nếu biết rằng tâm thế của “người cầm tiền” lại khó khăn như thế nào trong việc chọn mua “sản phẩm” có mặt trên thị trường.

Trước tiên cần xác định rõ những bên mua trong một giao dịch mua bán sáp nhập là ai để hiểu được “cái khó, cái khổ” của người mua. Phần lớn những đơn vị đóng vai trò người mua trong thị trường vốn thường là các quỹ đầu tư nước ngoài, nhóm khách hàng đầu tư của các ngân hàng đầu tư quốc tế, hoặc là các chủ đầu tư các đơn vị phát triển bất động sản đang có nhu cầu thâm nhập vào thị trường Việt Nam nhưng gặp khó khăn trong việc tiếp cận quỹ đất, hoặc thiếu kinh nghiệm trong việc triển khai pháp lý của dự án nên đòi hỏi cần có đối tác liên doanh là đơn vị Việt Nam để có thể khắc phục các trở ngại trên.

Vậy thì lợi thế lớn nhất của bên mua chắc chắn không gì khác là tài chính vững mạnh, với việc lãi suất huy động vốn thấp tại các quốc gia khác, giúp cho các đơn vị trên có thể tiếp cận được nguồn vốn rẻ hơn so với Việt Nam qua đó tối ưu hóa được sức mạnh tài chính của mình trong việc đầu tư tại thị trường mới này.

Tuy nhiên, sự chênh lệch về mức độ phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam so với các quốc gia phát triển hơn trong khu vực và trên thế giới dẫn đến việc, tiêu chuẩn mua của các đơn vị trên thường gặp khó khi đem ra soi chiếu và đánh giá với các sản phẩm được “chào hàng” trên thị trường. Đối với các nhà đầu tư nước ngoài một trong những tiêu chí hàng đầu khi chọn mua một dự án chắc chắn phải là vấn đề pháp lý minh bạch, rõ ràng và có lộ trình triển khai dự án hẳng hoi bài bản.

Điều này cho thấy sự thận trọng cao và mức độ chịu đựng rủi ro thấp của bên mua trong việc tiếp cận với thị trường bất động sản Việt Nam vốn còn rất nhiều điểm thiếu minh bạch, dẫn tới việc rất khó có được sản phẩm đáp ứng được tiêu chí này của các đơn vị đầu tư.

Trở ngại thứ hai bên cạnh vấn đề pháp lý của các dự án được chào bán đó là việc giá bán thường rất cao so với những tính toán của nhà đầu tư, khi mà tiềm năng cũng như giá trị định giá thực của dự án không tương ứng. Phần lớn các chủ dự án của Việt Nam đều sở hữu quỹ đất thông qua việc giải tỏa đền bù tư nhân, hoặc tham gia đấu giá đất công khai, dẫn tới việc chi phí đầu tư ban đầu cho việc sở hữu được quỹ đất đã cao, cộng thêm việc lộ trình triển khai pháp lý để đảm bảo dự án đầy đủ các tiêu chuẩn về pháp lý mà bên mua đề ra cũng khiến cho chi phí kể trên tăng đáng kể.

Vậy nên việc bên bán sẵn sàng “hét giá” cho tất cả những nỗ lực mà họ đã bỏ ra để có được một dự án “chuẩn” cũng là điều có thể lý giải được. Trong bối cảnh quỹ đất của các thành phố trung tâm ngày càng hạn hẹp, và việc không thể tiếp cận được quỹ đất dường như là chướng ngại lớn nhất đối với các chủ đầu tư nước ngoài trong việc phát triển dự án tại Việt Nam. Hướng đi có thể coi là khả dĩ nhất đó chính là việc chấp nhận mua lại các dự án đủ tiêu chuẩn mà họ đề ra để phát triển các dự án khác. Vậy mới thấy không phải lúc nào “cầm tiền” trong tay cũng sướng … há mới có câu “Khổ như người đi mua đất”

Nhưng… cũng không dễ cho người bán 

Nói như vậy không có nghĩa người mua chịu thiệt hoàn toàn trong giao dịch ở thị trường vốn. Bản thân người bán cũng phải đối mặt với các vấn đề hết sức nan giải của riêng mình. Đối với các chủ đầu tư sở hữu quỹ đất sạch, pháp lý rõ ràng nhưng lại không đủ khả năng để tự phát triển dự án sẽ luôn chịu áp lực lớn từ việc thời hạn đầu tư dự án buộc họ hoặc phải triển khai dự án như đã xin phép chủ trương đầu tư ban đầu hoặc phải bán lại cho đơn vị khác để tiến hành triển khai theo đúng tiến độ đề ra, nếu không sẽ có nguy cơ bị thu hồi đất do sai phạm trong tiến độ triển khai dự án.

Điều này cũng là áp lực rất lớn đối với chính các chủ đầu tư, những người sở hữu đất buộc phải “ra hàng” nếu như không muốn vướng vào những rủi ro pháp lý. Tuy nhiên không phải lúc nào cũng có những chủ đầu tư may mắn sở hữu riêng cho mình những quỹ đất sạch, những vị trí đắc địa để có thể chào bán cho các đơn vị nước ngoài. Phần lớn các dự án chào bán trên thị trường vốn đều có những vấn đề riêng như chưa thể triển khai được pháp lý cho dự án, hoặc bản thân dự án đang trong quá trình xây dựng dang dở không thể hoàn thiện do thiếu vốn, hoặc dự án bàn giao đi vào vận hành nhưng kém hiệu quả không hấp dẫn trong mắt nhà đầu tư.

Tuy nhiên, như đã nói ở trên chi phí để các chủ đầu tư bỏ ra cho việc sở hữu đất ở giai đoạn ban đầu khiến cho những “người bán” rất khó lòng chào bán dự án của mình với mức giá thấp hoặc không thể chứng minh được khả năng hoàn thành dự án cho bên mua nên không khác gì chuyện “gắp lửa bỏ tay người”. Chính điều này cũng khiến cho bên bán lâm vào cảnh muốn bán cũng không được mà muốn giữ cũng không xong.

Khó khăn là cơ hội để thị trường có bước chuyển mình 

Bất chấp những khó khăn vẫn tồn đọng trong thị trường vốn, những năm vừa qua vẫn chứng kiến rất nhiều thương vụ mua bán sáp nhập thành công mang lại những kết quả tốt đẹp cho các bên tham gia. Ví như có thể kể đến quan hệ hợp tác giữa Masterise Homes và Vinhomes trong việc chuyển nhượng lại các phân khu dự án của 2 dự án là Vinhomes Grand Park Q9 (TP HCM) và Vinhomes Ocean Park (Hà Nội) để tiếp tục phát triển có thể coi đây là một hình mẫu lý tưởng cho sự hợp tác thành công giữa 2 chủ đầu tư uy tín trong nước.

Vinhomes sang tên hai lô đất 7ha cho MasteriseHomes

Hoặc như đối với dự án Urban Green được Kusto mua lại và tiếp tục phát triển cũng là một thương vụ đáng chú ý trong giai đoạn 2021 – 2022 đánh dấu việc Kustu tiếp tục gia tăng dự án của mình tại thị trường thành phố sau dự án Diamond Island. Và còn rất nhiều thương vụ đáng chú ý khác diễn ra không chỉ riêng trong mảng bất động sản nhà ở mà cả bất động sản công nghiệp, du lịch và thương mại, mang đến hi vọng về việc hợp tác lành mạnh và hiệu quả giữa các chủ đầu tư sẽ giúp cho sản phẩm bất động sản được phát triển hoàn thiện và thành công.

Thị trường đối mặt với nhiều thách thức sẽ thúc đẩy xu hướng M&A diễn ra mạnh mẽ hơn nữa và đây cũng sẽ là dịp để cả bên bán và bên mua có sự thay đổi trong chiên lược tiếp cận đàm phán của mình thay vì kiên định với những tiêu chuẩn đề ra từ mỗi phía. Việc một dự án được triển khai thành công chắc chắn sẽ mang lại những giá trị to lớn về kinh tế cho tất cả các bên tham gia hơn việc dự án đi vào bế tác và trở thành dự án treo không biết ngày hoàn thiện, điều đó là sự lãng phí to lớn gây thiệt hại to lớn cho toàn xã hội.

Đồng thời, sự tham gia của các dòng vốn ngoại sẽ kéo theo sự xuất hiện của những nhà phát triển mới, mang theo kinh nghiệm của họ trên thế giới giúp cho thị trường Việt Nam trở nên mới mẻ hơn, đa dạng và phong phú về mặt sản phẩm, đồng thời cũng thúc đẩy sự chuyên nghiệp hóa của cả thị trường. Đó là những điều lạc quan mà chúng ta có quyền hi vọng và trông đợi ở thời gian sắp tới.

Bài: Nguyễn Lê Quốc Nhân