Các doanh nghiệp bất động sản vừa công bố loạt báo cáo tài chính quý III/2022. Hai ông lớn ngành bất động sản là Novaland và Vinhomes ghi nhận tín hiệu tích cực. 

Trong đó, nhiều đơn vị ghi nhận kết quả kinh doanh có lãi như Vinhomes với tổng doanh thu thuần hợp nhất là hơn 17.805 tỷ đồng. Lợi nhuận chủ yếu đến từ việc bàn giao 1.300 căn bất động sản thấp tầng tại đại dự án Vinhomes Ocean Park 2 – The Empire sau 5 tháng khởi công. Đây cũng là kỷ lục mới được thiết lập tại thị trường bất động sản. Tổng lợi nhuận hợp nhất trước thuế đạt 18.949 tỷ đồng, lợi nhuận hợp nhất sau thuế của công ty mẹ đạt 14.949 tỷ đồng, tăng tương ứng 37% và 30% so với cùng kỳ. 

Vinhomes Ocean Park 2 – The Empire

Novaland – một ông lớn khác trong lĩnh vực bất động sản cũng cho thấy mức tăng trưởng lợi nhuận trong quý III/2022 đạt hơn 3.279 tỷ đồng và lãi ròng xấp xỉ 197 tỷ đồng.

Trong đó, doanh thu bán hàng đạt hơn 6.445 tỷ đồng, được ghi nhận từ việc bàn giao tại các dự án như NovaWorld Phan Thiet, Aqua City, NovaWorld Ho Tram, NovaHills Mui Ne, Soho Residence và Victoria Village. Doanh thu cung cấp dịch vụ đóng góp hơn 1.463 tỷ đồng.

Tại ngày 30/9/2022, tổng tài sản của Novaland trên 259.590 tỷ đồng, tăng 28,6% so với đầu năm. Trong đó, hàng tồn kho ghi nhận hơn 129.636 tỷ đồng (tăng 18%), chủ yếu đến từ việc đẩy mạnh đầu tư phát triển tại các dự án Aqua City, NovaWorld Phan Thiet, NovaWorld Ho Tram và nhận chuyển nhượng các dự án mới.

Siêu phẩm River Park 1 tại khu đô thị sinh thái Aqua City của nhà phát triển bất động sản Novaland

Công ty Cổ phần Đầu tư Văn Phú – Invest có doanh thu tăng đáng kể đạt 311,6 tỷ đồng tương đương cùng kỳ năm 2021. Mức lợi nhuận trước và sau thuế ở mức 111,9 tỷ đồng (tăng 37%) và 82 tỷ đồng (tăng 16%). Nguyên nhân cho sự tăng trưởng đến từ các dự án Vlasta – Sầm Sơn, Thanh Hoá gồm 595 biệt thự, nhà vườn, liền kề và thương mại dịch vụ mở bán vào tháng 6/2022 mang tới kết quả khả quan khi thu hút lượng lớn khách hàng quan tâm và giao bán thành công 50% số lượng sản phẩm. 

Lợi nhuận đảo chiều

Ở chiều ngược lại, một số doanh nghiệp công bố kết quả kinh doanh thua lỗ. Báo cáo tài chính hợp nhất quý III/2022 của Công ty Cổ phần Phát triển Nhà Thủ Đức cho thấy, doanh thu thuần đạt 19 tỷ đồng, giảm 44% so với cùng kỳ năm ngoái. Giá vốn hàng bán giảm mạnh hơn mức giảm của doanh thu thuần nên biên lãi gộp đạt 48,9%, trong khi cùng kỳ là 11%.

Trong kỳ, công ty phải dự phòng giảm giá các khoản đầu tư và chi phí khấu hao, hao mòn dự phòng tăng. Kết quả, lợi nhuận sau thuế của Thuduc House giảm hơn 88% còn 3,6 tỷ đồng. Lợi nhuận ròng đạt 2,4 tỷ đồng, giảm 92% so với quý III/2021.

Mảng bán hàng hóa, thành phẩm chỉ đem về hơn 5 tỷ đồng doanh thu (giảm 96%), doanh thu từ mảng bất động sản là 27 tỷ đồng (giảm 91%) và chiếm lần lượt 9% và 46% cơ cấu doanh thu của Thuduc House.

Tương tự, Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền mới công bố báo cáo tài chính quý III với doanh thu thuần 803 tỷ đồng, giảm 33% so với cùng kỳ năm trước. Lũy kế 9 tháng, Khang Điền ghi nhận doanh thu thuần 1.678 tỷ đồng, giảm 47% và lợi nhuận sau thuế 971 tỷ đồng, tăng 23%. 

Một dự án của Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền.

Tại thời điểm cuối quý III, giá trị tồn kho đạt hơn 12.729 tỷ đồng, tăng 65% so với đầu năm và chiếm gần 60% trong tổng tài sản doanh nghiệp. Chiếm đa phần là bất động sản xây dựng dở dang tại các dự án Khang Phúc – Khu dân cư Tân Tạo (5.050 tỷ đồng, tăng 42%), dự án Đoàn Nguyên – Khu nhà ở Đoàn Nguyên (3.208 tỷ đồng, ghi nhận mới sau thương vụ mua công ty con trong nửa đầu năm), dự án Bình Trưng – Bình Trưng Đông (1.025 tỷ đồng, tăng 99%). 

Bên cạnh 3 dự án tồn kho nghìn tỷ trên, công ty cũng ghi nhận mức tăng tồn kho tại các dự án Khang Phúc – Khu dân cư Bình Hưng 11A, Khang Phúc – Lovera Vista và Khang Phúc – An Dương Vương. 

Ngoài ra, công ty cũng ghi nhận 725 tỷ đồng chi phí xây dựng cơ bản dở dang tại dự án Khu công nghiệp Lê Minh Xuân mở rộng, tăng 3,4% so với đầu năm.

Theo giới phân tích, trong quý III/2022, lợi nhuận của nhóm doanh nghiệp bất động sản nói chung chưa thực sự khởi sắc, do các doanh nghiệp đang chịu tác động bởi các yếu tố như môi trường lãi suất dần tăng lên; room tín dụng bị thắt chặt hơn đối với nhóm bất động sản có thể ảnh hưởng đến sức mua của thị trường và ảnh hưởng từ việc phát hành trái phiếu có thể tạo ra áp lực về dòng tiền doanh nghiệp.

Ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch VARS dự báo, diễn biến thị trường bất động sản Việt Nam trong quý IV/2022 sẽ chứng kiến nguồn cung nhà ở tiếp tục khan hiếm, khả năng hấp thụ tăng nhưng không mạnh kèm theo giá bất động sản không tăng.

Tuy nhiên, một tổ chức chuyên nghiên cứu về tài chính doanh nghiệp cho rằng, để đánh giá một doanh nghiệp bất động sản không chỉ nhìn vào lợi nhuận, điều quan trọng hơn là khoản lợi nhuận đó đến từ đâu. Các doanh nghiệp phát triển bất động sản có đặc thù là thường thu tiền theo từng giai đoạn phát triển của dự án, trong khi doanh thu chỉ được ghi nhận khi bàn giao sản phẩm cho khách hàng. Ngoài ra, tài sản có giá trị lớn nhất với các doanh nghiệp bất động sản là quỹ đất sạch, giấy phép phát triển… Theo đó, từ nay đến cuối năm, nhiều doanh nghiệp vẫn có khả năng hoàn thành kế hoạch kinh doanh 2022 và đảm bảo các kế hoạch lợi nhuận doanh thu như đã đặt ra hồi đầu năm.

Tổng hợp