LUXUO Property of the Week: Giải pháp nào cho bất động sản trước sức ép của tín dụng?
Tuần qua, thị trường bất động sản vẫn chưa nhận thấy tín hiệu khả quan khi nhiều doanh nghiệp lớn báo cáo số lượng tồn kho lên gần 261.000 tỷ đồng, tương đương 10,4 tỷ USD.
Theo đó, dẫn đầu danh sách 15 công ty bất động sản lớn được niêm yết trên sàn chứng khoán là Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (NVL). Tồn kho của doanh nghiệp tăng mạnh từ năm 2020 với 86.870 tỷ đồng tăng lên 110.000 tỷ đồng vào cuối năm 2021. Tính đến 30/9/2022, tồn kho của Novaland đạt hơn 129.648 tỷ đồng, tăng 17,7% so với cuối năm trước và bằng 50% tổng tài sản.
Sản phẩm tồn kho chủ yếu đến từ việc đẩy mạnh đầu tư phát triển tại các dự án Aqua City, NovaWorld Phan Thiet, NovaWorld Ho Tram, chiếm 120.750 tỷ đồng, bao gồm các khoản chi phí tiền sử dụng đất, chi phí tư vấn thiết kế, chi phí xây dựng và các chi phí liên quan trực tiếp đến dự án.
Ảnh: Cafe F
Đứng vị trí thứ hai là Vinhomes (VHM) với lượng tồn kho lên đến 555.668 tỷ đồng, tăng 30,4% so với quý trước. Trong đó, 52.719 tỷ đồng đến từ bất động sản để bán đang xây dựng chủ yếu gồm tiền sử dụng đất, chi phí giải phóng mặt bằng, chi phí xây dựng và phát triển dự án Vinhomes Grand Park, dự án Vinhomes Smart City, dự án Vinhomes Ocean Park, dự án Vinhomes Ocean Park 2 – The Empire, dự án Vinhomes Ocean Park 3 – The Crown và các dự án khác.
Tiếp theo, Tập đoàn Nam Long (NLG), hàng tồn kho là 16.104 tỷ đồng, tăng nhẹ so với quý trước và giảm gần 8,8% so với cùng kỳ. Chủ yếu, tồn kho đến từ các bất động sản dang dở như Dự án Izumi, dự án Southgate, dự án Paragon Đại Phước, dự án Vàm Cỏ Đông (Waterpoint), dự án Hoàng Nam (Akari), dự án Cần Thơ, dự án Phú hữu,… và một số dự án khác.
Ảnh: Cafe F
Ông Nguyễn Quang Thuân, Chủ tịch FiinGroup nhận định, thời gian quay vòng hàng tồn kho tăng ở mức cao đáng báo động, tương đương với thị trường Trung Quốc, cho thấy rủi ro đáng lo ngại.
Một số chuyên gia cho rằng, lượng hàng tồn kho từ các doanh nghiệp bất động sản tăng lên cùng một phần do còn vướng mắc các thủ tục pháp lý khiến một số dự án chưa thể triển khai để bán. Đồng thời, thị trường bất động sản cũng có dấu hiệu giảm tốc vì thiếu nguồn tiền dẫn tới thanh khoản sụt giảm nhanh chóng.
Đề xuất giải pháp cứu cánh
Mới đây, trong cuộc họp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường bất động sản vào ngày 8/11 tại Hà Nội và TP.HCM, đại diện 15 doanh nghiệp bất động sản đã đề xuất nhiều giải pháp.
Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, vấn đề lớn nhất liên quan tới thủ tục pháp lý cần phải có thời gian tháo gỡ. Trong 19 tháng tới đây, các doanh nghiệp đề nghị Chính phủ khẩn trương xem xét ban hành trong tháng 11/2022 dự thảo nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng và dự thảo nghị định sửa đổi , bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai để tháo gỡ.
Vinhomes Smart City Tây Mỗ
Các doanh nghiệp cũng đề nghị Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước xem xét nới trần (room) tín dụng thêm khoảng từ 1% để có thêm nhiều nguồn vốn tín dụng khoảng 100.000 tỷ đồng để hỗ trợ cho nền kinh tế trong giai đoạn cao điểm cuối năm; tạo điều kiện cho các doanh nghiệp, người mua nhà và nhà đầu tư được tiếp cận nguồn vốn tín dụng đối với các dự án đã có đầy đủ pháp lý, có tính khả thi của các doanh nghiệp có uy tín thương hiệu, thực hiện tốt các nghĩa vụ nộp thuế cho Nhà nước.
Đối với các nhà đầu tư cá nhân, bà Võ Thị Khánh Trang, Phó Giám đốc Nghiên cứu Savills Việt Nam cho rằng, bài toán dòng tiền, ngân sách cá nhân là mối lưu tâm hàng đầu của nhà đầu tư giai đoạn này. Người mua sẵn sàng tìm kiếm những thị trường tiềm năng, thị trường mới để có cơ hội đầu tư tốt hơn. Họ tính toán hướng đầu tư nhằm đảm bảo tính thanh khoản và lợi nhuận, giảm áp lực dòng tiền, sau đó mới ưu tiên các yếu tố như vị trí dự án, uy tín chủ đầu tư, hạ tầng xung quanh và tiện ích… Nhà đầu tư không còn chạy theo đám đông, họ ưu tiên nhóm bất động sản giá trị.
Dự án Aqua City
Một chuyên gia cấp cao của CBRE Việt Nam khuyến nghị, khách hàng nên có kế hoạch rõ ràng về dòng tiền, hạn chế vốn vay và dự phòng dài hơn về tính thanh khoản, đồng thời tìm hiểu kỹ pháp lý dự án. Chi phí lãi vay có xu hướng gia tăng nên chính sách bán hàng của chủ đầu tư sẽ là yếu tố quan trọng để cân nhắc quyết định và lựa chọn mua sản phẩm.
