Theo nghiên cứu mới tiết lộ đầu tháng 4 của CRBE về thị trường bất động sản Việt Nam năm 2020, đại dịch Covid-19 khiến hoạt động đầu tư chậm lại, dự kiến tăng trưởng mạnh nguồn cung tại các khu vực ngoài trung tâm, quỹ đất chuyển dịch ra xa khu vực đắc địa… Cùng lúc đó, giới thượng lưu cũng có xu hướng mua bất động sản tích trữ giữa đại dịch.

Tốc độ tăng trưởng GDP của Việt Nam đạt 7,02% trong năm 2019. Tăng trưởng này được thúc đẩy bởi hoạt động thương mại mạnh mẽ, với tổng giá trị xuất khẩu đạt 263,5 tỷ USD và tổng giá trị nhập khẩu ở mức 253,5 tỷ USD. Thặng dư thương mại đạt mức 9,9 tỷ USD, mức cao nhất kể từ năm 2016. Năm 2019, lạm phát được kiểm soát ở mức 2,7% theo năm, thấp nhất trong 3 năm qua.

Trước khi dịch COVID-19 bùng phát, nền kinh tế Việt Nam được kỳ vọng sẽ có thêm một năm tăng trưởng mạnh mẽ. Tuy nhiên, do sự leo thang phức tạp của dịch bệnh trên toàn thế giới, nền kinh tế các nước ASEAN sẽ chịu ảnh hưởng tiêu cực do phụ thuộc vào nền kinh tế Trung Quốc. Mặc dù phải đối mặt với suy giảm đáng kể trong tăng trưởng GDP, Việt Nam vẫn được đánh giá là thị trường tiềm năng nhất trong khu vực. Cụ thể, tăng trưởng GDP của Việt Nam sẽ giảm xuống 4,8% trong năm 2020 và phục hồi lên mức 6,8% trong năm 2021.

Vào ngày 16 tháng 3 năm 2020, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã tuyên bố giảm các lãi suất chính để hỗ trợ thanh khoản thị trường tài chính. Tỷ lệ tái cấp vốn đã được cắt giảm xuống còn 5,0% từ 6,0%, trong khi tỷ lệ tái chiết khấu đã giảm từ 4,0% xuống 3,5%. Những điều chỉnh này được kỳ vọng sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho các tổ chức tín dụng sắp xếp lại thời hạn thanh toán nợ và giảm các khoản thanh toán lãi cho các công ty bị ảnh hưởng bởi COVID-19.

Hoạt động đầu tư chậm lại ảnh hưởng đến sức mua bất động sản

Kể từ cuối tháng 3 năm 2020, hầu hết các hoạt động đầu tư bị trì hoãn do các nhà đầu tư nước ngoài tiềm năng không thể thực hiện khảo sát.

Hoạt động mua sắm tài sản có thể sẽ cải thiện khi dịch bệnh được ngăn chặn, hỗ trợ bởi nhu cầu đầu tư sau một thời gian bị hạn chế do dịch bệnh. Các tài sản hoạt động sẽ là trọng tâm đầu tư, trong khi nhu cầu với các tài sản logistics sẽ tăng cao cùng với sự tăng trưởng vững chắc của ngành thương mại điện tử.

Các hạn chế đi lại và quy định kiểm dịch do sự bùng phát của COVID-19 sẽ ảnh hưởng nặng nề đến ngành khách sạn của Việt Nam trong nửa đầu năm 2020. Rất nhiều sự kiện quan trọng như Giải đua Công thức 1 ở Hà Nội đã phải tạm ngừng hoặc hủy bỏ. Trong thời điểm dịch bệnh bùng phát, tổng lượng khách du lịch được sự đoán sẽ giảm ít nhất 50 – 60%.

Thị trường văn phòng hạng A tại Việt Nam vẫn hạn chế so với các nước ASEAN

Thị trường văn phòng Việt Nam đã thay đổi nhiều trong thập kỷ qua. Nhiều tòa văn phòng Hạng A đã hoàn thành; nền kinh tế chia sẻ, không gian làm việc linh hoạt và các tòa nhà xanh đã nổi lên thành các xu hướng chính; các cơ sở hạ tầng mới kết hợp với sự thiếu hụt quỹ đất tại khu vực trung tâm đã hỗ trợ sự phát triển ở các khu vực ngoài trung tâm.

Văn phòng SEMBA VIETNAM.

Nguồn cung văn phòng tại Thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM) và Hà Nội đã tăng lần lượt 151.000 m2 NLA (13,6% y-o-y) và 89.500 m2 NLA (6,9% y-o-y) trong năm 2019 – mức tăng lớn nhất từ năm 2016. Tổng nguồn cung văn phòng ở cả hai thành phố hiện tại đều đã vượt mức 1,3 triệu m2 NLA không gian văn phòng.

Cả hai thành phố đều chứng kiến các dự án Hạng A mới lần đầu kể tiên từ năm 2017, khiến mức tăng trưởng của phân khúc này là 16,3% tại TP.HCM và 5,1% theo năm tại Hà Nội. Nguồn cung văn phòng Hạng A tại Việt Nam vẫn còn hạn chế nếu so sánh với các nước khác trong ASEAN.

Tăng trưởng mạnh nguồn cung tại các khu vực ngoài trung tâm

CBRE dự báo xu hướng dịch chuyển ra ngoài trung tâm sẽ tiếp tục có thêm động lực tại cả TP.HCM và Hà Nội trong năm 2020. Các dự án mới tại TP.HCM sẽ tập trung tại khu vực phía Đông và Phía Nam, trong khi tại Hà Nội, khu vực quận Ba Đình, Đống Đa và khu phía Tây sẽ thu hút sự chú ý của thị trường. Các khu vực này có lợi thế lớn với hệ thống giao thông kết nối tốt; quỹ đất lớn; giá đất cạnh tranh; và tiện nghi đa dạng. Các yếu tố này sẽ cho phép chủ đầu tư các dự án nằm ngoài trung tâm thu hút khách thuê với giá thuê thấp và ưu đãi thuê tốt hơn.

Căn hộ cao cấp Grandeur Palace – Giảng Võ

Trong năm 2020, TP. HCM được dự báo sẽ đón nhận hơn 120.000 m2 NLA từ sáu dự án mới, trong khi Hà Nội sẽ chào đón 150.000 m2 NLA từ bốn dự án mới. Nguồn cung Hạng A sẽ bao gồm UOA Tower (29.900 m2 NLA) tại TP.HCM và Capital Place (92.000 m2 NLA) tại Hà Nội.

Trong những năm vừa qua, thị trường căn hộ bán đã có nhiều biến chuyển tích cực với nhiều dự án mới được phát triển tại các khu vực cách xa trung tâm, sản phẩm căn hộ cũng đa dạng hơn và quy trình bán hàng tiên tiến hơn.

Khách nước ngoài quan tâm đến thị trường căn hộ cao cấp Việt Nam

Trong năm 2014, nguồn cung căn hộ chào bán mới tại Hà Nội và TP.HCM chỉ khoảng 12.000 – 15.000 căn/thành phố. Con số này đã tăng lên gấp đôi và đạt khoảng 30.000 căn mỗi năm. Trong năm 2019, có khoảng 26.000 căn hộ được chào bán tại TP.HCM và 36.000 căn được chào bán tại Hà Nội.

Trong năm 2020, các vấn đề về chậm cấp phép, siết tín dụng cùng với dịch COVID-19 gây áp lực lên nguồn cung chào bán mới. Nếu dịch bệnh được kiểm soát hoàn toàn vào Quý 2, Hà Nội và TP.HCM dự kiến ​sẽ có khoảng 27.000 – 28.000 căn hộ chào bán mới tại mỗi thành phố trong năm 2020.

Căn hộ cao cấp Grandeur Palace – Giảng Võ

Nguồn cầu nhà ở duy trì ở cả TP.HCM và Hà Nội, được hỗ trợ mạnh mẽ bởi các yếu tố vĩ mô như tốc độ đô thị hóa cao, thu nhập tăng, tầng lớp trung lưu mở rộng, việc thế chấp và vay ngân hàng ngày càng dễ dàng và phổ biến, và hệ thống cơ sở hạ tầng được cải thiện.

Trong khi đó, khách hàng nước ngoài vẫn quan tâm đến thị trường TP.HCM và Hà Nội nhờ lợi suất cho thuê khá tốt. Tuy nhiên, đà phát triển chậm trong nửa đầu năm 2020 có thể làm giảm số lượng các căn hộ bán được tại hai thành phố xuống còn 24.000 căn hộ tại Hà Nội và 29.000 căn hộ tại TP.HCM.

Với người mua nước ngoài, TP.HCM đã thu hút nhiều khách hàng từ nhóm này trong vài năm qua do sự tăng trưởng giá cao và giá cạnh tranh so với các thành phố khác trong khu vực Đông Nam Á như Bangkok hoặc Singapore.

Người mua nước ngoài đặc biệt quan tâm đến phân khúc căn hộ cao cấp và hạng sang, điều này được thể hiện qua số lượng đặt chỗ trước khi dự án chào bán trong thời gian gần đây.

Khu căn hộ & biệt thự cao cấp Q2 THAO DIEN

Gần đây, người mua nước ngoài ngày càng quan tâm hơn đến thị trường Hà Nội do nguồn cung hạn chế và giá bán cao tại thị trường TP.HCM. Số lượng người nước ngoài sống và làm việc tại Việt Nam ngày càng tăng, dẫn đến nhu cầu mua nhà để ở và đầu tư cá nhân từ nhóm đối tượng này cũng sẽ dồi dào trong thời gian tới. Người mua nước ngoài đặc biệt quan tâm đến phân khúc căn hộ cao cấp và hạng sang, điều này được thể hiện qua số lượng đặt chỗ trước khi dự án chào bán trong thời gian gần đây.

Quỹ đất chuyển dịch ra xa khu vực đắc địa

Quỹ đất tại các vị trí đắc địa hoặc khu dân cư đã phát triển ở Hà Nội và TP.HCM đều đang trở nên khan hiếm. Trong những năm vừa qua, các dự án khu đô thị thường ở khu vực xa nhưng có hạ tầng kết nối thuận lợi. Các khu đô thị này tạo sự khác biệt bằng cách cung cấp dịch vụ tiện nghi, cảnh quan và sản phẩm phù hợp. Xu hướng này dự kiến sẽ tiếp tục duy trì trong năm 2020.

Tại TP.HCM, phía Đông và phía Nam là hai hướng phát triển chính nhờ quỹ đất sẵn có và cơ sở hạ tầng tốt. Tại Hà Nội, phía Tây vẫn là hướng phát triển chủ đạo, phía Đông (huyện Gia Lâm hoặc huyện Văn Giang, tỉnh Hưng Yên) được dự đoán là khu vực có lượng nguồn cung lớn thứ hai trong năm 2020.

Mô hình bán hàng mới và tập trung vào quản lý dự án

Khi cạnh tranh thị trường trở nên khốc liệt, hoạt động bán hàng và tiếp thị càng được đẩy mạnh nhằm tăng doanh thu. Ví dụ như Vinhomes cho phép 63 đại lý bất động sản phân phối khu đô thị tại Quận 9, TP.HCM và hơn 20 đại lý bất động sản phân phối mỗi khu đô thị tại Hà Nội.

Sunshine Horizon quận 4 Sài Gòn

Ngoài các hoạt động bán hàng, các hoạt động hỗ trợ sau bán hàng, đặc biệt là quản lý dự án đang dần trở nên quan trọng hơn. Khi dịch COVID-19 bùng phát, người mua để ở và nhà đầu tư giờ đây chú trọng nhiều vào chất lượng quản lý dự án, theo hướng tăng cường các hoạt động giữ gìn vệ sinh chung và các yếu tố liên quan đến sức khỏe khác.

Bên cạnh việc đảm bảo chất lượng xây dựng và thời gian bàn giao đúng hạn, quản lý tốt dự án sau khi hoàn thành sẽ đóng vai trò quan trọng trong việc duy trì danh tiếng của chủ đầu tư và tạo ra tác động tích cực cho các dự án tương lai của họ.

Giới nhà giàu mua bất động sản tích trữ giữa đại dịch

Nhiều thập kỷ qua, biểu đồ giá nhà đất tại Việt Nam đi theo chiều hướng tăng dần đều, dù có gãy sóng ở một số giai đoạn nhưng thị trường nhanh chóng lấy lại phong độ và tiếp tục gia tăng mạnh mẽ. Theo một nghiên cứu, trong 16 năm qua, giá bất động sản tại quận Hoàn Kiếm, Hà Nội đã tăng 27 lần, tại Quận 1, Tp. Hồ Chí Minh tăng 22 lần, trong khi giá vàng chỉ tăng hơn 5 lần.

Nói như cách của nhà đầu tư đại tài Warren Buffett, khi thị trường sợ hãi thì chính là cơ hội cho những người biết nắm bắt.

Dự án siêu căn hộ Centennial của Alpha King Bason

Theo các chuyên gia, giá nhà đất tại Việt Nam tăng liên tục là bởi “truyền thống” tích trữ tài sản của người dân. Tỷ lệ tiết kiệm của người dân Việt Nam trung bình lên đến gần 50% thu nhập, gấp đôi so với phần lớn quốc gia khác. Trong đó, một tỷ lệ tiết kiệm rất lớn dùng để tích trữ tài sản là bất động sản và chi tiêu cho nhà ở dẫn đến giá nhà ở đây rất cao.

Dòng tiền của nhà đầu tư có thể phân bổ nhiều nơi nhưng với những nhà đầu tư có kinh nghiệm ở lĩnh vực bất động sản lâu năm thì chắc chắn họ sẽ nhìn thấy cơ hội trong khó khăn. Đó cũng là một điểm tốt cho thị trường! Hay nói như cách của nhà đầu tư đại tài Warren Buffett, khi thị trường sợ hãi thì chính là cơ hội cho những người biết nắm bắt.