Với các biện pháp phong tỏa và gián cách xã hội để hạn chế sự lây lan của virus Corona, bất động sản là một trong những lĩnh vực bị ảnh hưởng nặng nề nhất. Nhưng liệu tình hình thị trường bất động sản tại Việt Nam có đi theo xu hướng chung trên toàn khu vực và thế giới?

The Opera Residence, dự án bất động sản hứa hẹn nhiều tiềm năng sinh lời nhờ vị trí đắc địa ngay chân cầu Thủ Thiêm

So với Quý 1, tác động của đại dịch Covid-19 lên thị trường bất động sản đã được thể hiện rõ nét hơn vào Quý 2 năm 2020, góp phần vào mức giảm đầu tư và giá cho thuê ở hầu hết các loại tài sản thương mại lớn trong nửa đầu năm nay. Theo dữ liệu mới do Jones Lang LaSalle (JLL) công bố, khối lượng đầu tư nửa đầu năm ở Châu Á – Thái Bình Dương giảm 32% so với cùng kỳ năm ngoái, và hoạt động Quý 2 giảm 39% so với cùng kỳ tăng từ mức giảm 26% trong quý đầu tiên.

Sự sụt giảm về khối lượng đầu tư tiếp tục diễn ra khi nhiều nền kinh tế đưa ra các biện pháp phong tỏa và gián cách xã hội, tác động nhiều hơn đến kế hoạch triển khai vốn ngắn hạn của các nhà đầu tư. Singapore (- 68%) và Hồng Kông (-65%) có mức đầu tư giảm hàng năm lớn nhất trong Quý, trong khi mức giảm ở Úc (-58%), Hàn Quốc (-45%) và Trung Quốc (- 15%) được bù đắp bằng việc nối lại hoạt động trong quãng thời gian còn lại của Quý 2. Hoạt động đầu tư tại Nhật Bản (-20%) vẫn ổn định do các giao dịch trong phân khúc chung cư và thanh khoản nội địa mạnh mẽ.

Biệt thự hạng sang tại dự án Vạn Phúc City

Sự suy giảm mạnh trong hoạt động giao dịch của Quý 2 chính là tấm gương phản chiếu tâm lý không sẵn sàng của người bán cũng như việc không chắc chắn về sự phục hồi của thị trường nói chung. “Vẫn còn sự băn khoăn đáng kể về mức độ và khả năng phục hồi trong đại dịch COVID-19. Cung và cầu vẫn là động lực của hiệu suất cho thuê, và chắc chắn, khi thị trường tiếp tục trải qua thời gian phong tỏa, nhu cầu vẫn chịu nhiều tác động trực tiếp,” ông Roddy Allan, Giám đốc nghiên cứu tại JLL Châu Á Thái Bình Dương, cho biết.

“Tác động của Covid-19 sẽ vẫn còn, nhưng nghiên cứu của chúng tôi cho thấy các nhà đầu tư sẽ tiếp cận thị trường trong nửa năm sau, và chúng tôi tin rằng sẽ tăng tốc hơn nữa vào đầu năm 2021.

Việt Nam và cú lội ngược dòng ngoạn mục

Dự án Sunshine Venicia thuộc Tập đoàn Sunshine

Trái với tình hình chung của khu vực và thế giới, Việt Nam được đánh giá là nước có phản ứng khá nhanh nhạy trước tình hình dịch bệnh, với chỉ 324 ca nhiễm và 0 ca tử vong. Nhờ đó, với các biện pháp nới lỏng được hạn chế, Việt Nam đã trở thành một trong những quốc gia đầu tiên tái khởi động nền kinh tế.

Hiện tại, các chuyên gia bất động sản vẫn theo dõi sát sao động thái từ Nhật Bản, sau khi chính phủ nước này công bố một quỹ trị giá 2,2 tỷ USD để hỗ trợ các nhà sản xuất dời nhà máy khỏi Trung Quốc, sau khi chuỗi cung ứng gặp khó khăn vì các biện pháp phong tỏa từ tháng 1 để ngăn chặn sự bùng phát virus. Nếu biện pháp này được thực hiện triệt để, rất có khả năng sẽ tạo nên một làn sóng ồ ạt của các công ty đến Việt Nam. Bên cạnh đó, căng thẳng thương mại và chính trị leo thang giữa Trung Quốc và các cường quốc kinh tế khác khiến thuế quan cao hơn cũng làm các công ty lớn như Apple và Samsung e ngại. Các quan chức từ Mỹ và EU cho biết họ sẵn sàng giảm sự phụ thuộc vào Trung Quốc, mà thay vào đó tập trung vào các thị trường ổn định như Việt Nam.

Theo ông Maksym Sakharov, CEO công ty bất động sản dựa trên nền tảng công nghệ cao Whitemark có trụ sở tại Việt Nam, đây chính là tín hiệu rất khả quan cho thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian tới. Theo dữ liệu thống kê của doanh nghiệp, với 258 khu công nghiệp hoạt động vào cuối năm ngoái, Việt Nam có tiềm năng lớn để chào đón thêm đầu tư nước ngoài chuyển từ Trung Quốc, vì Apple, Google và Microsoft đã lên kế hoạch bắt đầu sản xuất tại Việt Nam trong năm nay. Theo báo cáo gần đây nhất, giá đất công nghiệp của Việt Nam tăng tới 12% so với cùng kỳ trong quý đầu tiên mặc dù có tác động của đại dịch. Các nhà máy được xây dựng sẵn có giá thuê 3,5-5 USD/m2/tháng đang được các doanh nghiệp ưa chuộng hơn.

Ông Maksym Sakharov, CEO Công ty Bất động sản Whitemark

“Mặc dù đại dịch Covid-19 hiện đang gây khó khăn cho các quyết định đầu tư hoặc hoạt động tái định cư, các nhà phát triển khu công nghiệp vẫn tự tin tăng giá đất vì họ nhận thức được tiềm năng lâu dài trong phân khúc công nghiệp của Việt Nam. Bên cạnh đó, với sự gia tăng của các khu công nghiệp nước ngoài, họ sẽ cần chỗ ở cho cả nhân viên nước ngoài cũng như nhân viên địa phương có thể đến từ các tỉnh khác. Các phân khúc dân cư sẽ chứng kiến ​​sự gia tăng nhu cầu, từ đó giá cả cũng tăng theo tương ứng,” ông nói.

“Trước đó, vào thời điểm đại dịch chưa bùng phát, nguồn vốn dồi dào đã chờ sẵn để được gửi đi trên thị trường bất động sản Việt Nam. Vì giao dịch bất động sản vẫn là một trong những cách phổ biến nhất để vốn nước ngoài chảy vào thị trường địa phương, triển vọng mua bán và sáp nhập bất động sản (M&A) tại Việt Nam có thể không ảm đạm như tình hình chung toàn cầu. Đối với phần lớn các nhà đầu tư tổ chức lớn, tác động của sự bùng phát đối với bất động sản không can thiệp vào chiến lược đầu tư dài hạn của họ, vì sự chậm trễ hiện tại chỉ được dự kiến ​​là tạm thời. Trong thời điểm kinh tế bất ổn định, hiệu suất của tài sản sẽ bị ảnh hưởng, do đó việc định giá điều chỉnh sẽ không phải là dấu hiệu của lợi nhuận tiềm năng.”

Nhà mẫu căn hộ chung cư Sunshine Venicia tại Quận 2

Vì giao dịch bất động sản vẫn là một trong những cách phổ biến nhất để vốn nước ngoài chảy vào thị trường địa phương, triển vọng mua bán và sáp nhập bất động sản tại Việt Nam có thể không ảm đạm như tình hình chung toàn cầu.

“Bắt đáy bất động sản”: Nên hay không?

Ông Sakharov cũng lưu ý thêm về xu hướng “bắt đáy” bất động sản đang được nhiều người chú ý trong thời gian gần đây. Theo đó, để cải thiện dòng tiền trong giai đoạn kinh tế khó khăn, nhiều chủ sở hữu sẽ mang đến cho người mua mức giá ưu đãi hơn. Đây có thể là một đề xuất hấp dẫn cho các nhà đầu tư với chiến lược đầu tư dài hạn.

“Kể từ khi tạo đỉnh năm 2018, bất động sản Việt Nam rơi vào giai đoạn trầm lắng, khó ‘xơi’: môi giới không đủ lương sống, chủ đầu tư khó tiếp cận vốn vay ngân hàng, số lượng dự án mới được phê duyệt giảm mạnh,… Do đó, tâm lý phòng thủ của nhà đầu tư lẫn người mua ở thực là điều dễ hiểu. Tại sao họ lại phòng thủ? Tất cả nằm ở kỳ vọng giá giảm để mua. Sau đại dịch Covid-19, sự ảm đạm lại càng thể hiện rõ qua tình hình hình chung của kinh tế thế giới, nên tâm lý ‘bắt đáy’ là điều hoàn toàn có thể dễ hình dung,” ông cho biết.

“Để nắm bắt tình hình, chúng ta cần cái nhìn rộng hơn, vĩ mô hơn, để nhận định được tương lai ngay ở thời điểm hiện tại. Vậy chúng ta cần nhìn gì để có thể thấy tương lai? Đó là tính chu kỳ hình sin của bất kỳ thị trường tài chính nào, mà bất động sản là một thị trường quan trọng trong tính chu kỳ đó. Chu kỳ này manh nha bắt đầu từ cuối năm 2014, khi rất ít nhà đầu tư nhận ra sự chuyển mình của nó. Cứ vậy, bất động sản âm thầm tăng giá và tăng vọt tạo đỉnh khoảng thời gian giữa năm 2018. Khi người người, nhà nhà đi săn lùng dự án bất động sản để mua, bất chấp vị trí, uy tín chủ đầu tư, năng lực xây dựng hay tình trạng pháp lý, thì đoạn cuối 2018 đến nay, bất động sản trầm lắng là chuyện thường tình thôi, bởi ‘tăng rồi lại giảm’.”

Empire City, dự án quy mô nằm liền kề hầm Thủ Thiêm tại Quận 2

Để nắm bắt tình hình, chúng ta cần cái nhìn rộng hơn, vĩ mô hơn, để nhận định được tương lai ngay ở thời điểm hiện tại.

Chu kỳ này cho thấy khi các lệnh cấm du lịch được dỡ bỏ dần, các giao dịch, đặc biệt là giao dịch xuyên biên giới sẽ bắt đầu được cải thiện, mặc dù trong chừng mực vì thị trường tài chính toàn cầu sẽ ở chế độ phục hồi. Tài sản ở các vị trí đắc địa như tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, cũng như các dự án khách sạn hàng đầu, vẫn sẽ thu được một số tiền lãi lớn nếu chúng được đưa ra thị trường.

Hiện tại, chúng ta vẫn chưa thể đoán chắc về tình hình và định lượng đầy đủ ảnh hưởng của đại dịch lên thị trường bất động sản. Tuy nhiên, có thể nói Việt Nam vẫn sẽ tiếp tục là điểm nóng bất động sản và dòng vốn. Trong khó khăn luôn tiềm tàng cơ hội. Đối với các doanh nghiệp muốn bán hoặc huy động vốn, các kế hoạch hành động cần phải sẵn sàng để thực hiện một khi đại dịch được kiểm soát để tận dụng thị trường mới và tìm kiếm những người muốn đầu tư vào Việt Nam.